[转贴]2007年后房价趋势

一、关于2007年房价升降的背景与支持房价上涨的六大奇谈怪论
从2005到2006，从出台国八条到出台国六条，形容国务院这两个文件的执行效果，可以用报纸文章的一个标题来总结：“宏观调控连出重拳，全国房价涨声一片”。不管我们的初衷如何，事实是房价全面上涨，持续上涨。因此，在这样一个大背景下预测07年的房价，已经不仅仅是经济预测了，实际上是个政策预测。据相关房价资料，笔者预计近两年房价总体水平上涨约40%。房价的调控新政在近两年的实施中已经出现这样一个邪门：政府越是调控，房价涨得越欢。政府的政策出台与房价上升呈现密切合作态势：政策控制土地供给，房价上涨；政府实行招拍挂，房价上涨；政府对二手房征税，政府对房贷进行控制，所出台的政策几乎都造成了房价上涨。
在国务院文件实施结果南辕北辙的情况下，有些事情需要特别议论清楚，否则利益集团的奇谈怪论依然会混淆视听。
第一个奇谈怪论：政府是要房价稳定，不是要房价降。记得2005年年初两会期间，大批政协委员人大代表义愤填膺，痛批房地产开发商轮番抬价，房价与广大中低收入阶层的承受能力差距越来越大，贫富差距越来越大。因此，在这样的大背景下，两会期间，国务院领导关注房价的调控，且要求重拳出击房地产调控领域，其目标就是希望房价能够在一个合适的价位上，不能听任房价疯涨。如果房价很合适，并没有离谱，为什么要出台国八条，为什么要多个部门同时行动？
第二个奇谈怪论，依然是政府要房价稳定，不是要房价降。不过这一次与以往不同，2005房价大涨，2006房价大涨。那么所说的稳定是稳定在那一个房价水平上？如果稳定在2005年初房价的水平上，那么近两年在大城市房价累计上涨接近40%，显然是房价要降40%才达到要求。如果稳定在国八条出台后，2006年初房价的基础上，那么2006年中，大中城市的房价又上涨了近20%，也就是说，房价要在此基础上下降20%左右。不清楚奇谈怪论壶里到底卖的是什么药？
第三个奇谈怪论，与国外的发达国家城市比房价，不比家庭年收入。这些蛊惑人心的先生们为了实现推动房价上涨的目标，宣称房价要涨20年，宣称现在的房价很合理。对照联合国关于合理房价是家庭年收入的3倍左右的指导线与世界银行关于合理房价不能高于家庭年收入4~5倍的提法，在中国的大中城市家庭平均年收入与房价的比已经超过10倍，甚至有的地方超过15倍的情况下，先生们把中国的城市房价与美国、日本的房价接轨，但却把只字不提中国的家庭年收入，莫非先生们要把中国的房子全部卖到外国去？真可谓荒唐之极。
第四个奇谈怪论，市场供求关系，有人需求，所以房价上涨。这个谬论目前主导市场的涨价合理论，任志强先生等均用这个来忽悠人，说起来振振有词。看起来，这个谬论是要重点批驳的，所以笔者有专门文章另说。但是可用反证法来驳，纽约、东京、洛杉矶、伦敦、巴黎这些世界大都市，城市房价与家庭年收入比通常只有3~5：1，因此，不知任志强先生等为何不到这些地方去炒房地产，那里空间大得很，可能有几万亿美金可赚，在中国人均收入这样低的地方，真是屈才了！
第五个奇谈怪论是打压房价、急刹车会造成相关产业连锁反应，造成不良影响，核心是用政府信用来作担保。有一些学者与政府官员说，房价不能大起大落，房价要稳定。在房价连续暴涨的时刻说这话，无非表明，政府不会让房价下跌。难道暴利拉动的产业是合理的发展吗？这些做法，极不负责地动用政府信誉来为房价担保，刺激投机者继续疯狂炒房。正是因为如此，房市投机者有恃无恐，更加猖獗。这么多年来，中国的实际情况下，每一次调控，如果不让一批顶风与政策唱对台戏的群体受到损失，大批跟风者就会群起效仿；应当想一想股市的大起大落的经验教训，应该想一想如果继续上涨，泡沫跌落时损害的是整个中国经济发展。一次投机获得暴利，二次投机获得暴利，三次投机再不施以惩罚就会使得投机者把国策当稻草人。只有让少数屡教不改的投机者血本无归，才能警醒跟进者改弦更张。从1988年通货膨胀到2004的压缩基建投资，无一不是如此。
第六个奇谈怪论是打压房价损害金融稳定。言下之意持续高涨反而是稳定了，这个理论要多谬有多谬，房价泡沫快上天了，各国无有不破裂者，泡沫崩溃必然损失惨重，国民经济要少则七八年、多则十几年才能恢复生机。前有日本，后有东南亚金融风暴前车可鉴。进行调控，如果容许不降价，其实就是鼓励继续炒房。这两年的事实已经说明。要紧是让我们看看如果房价如果下跌25%，损失的会是什么人，什么单位？银行近些年已经通过房地产货款获得较高的收益，许多城市银行大约有60%的货款进入房地产开发领域。银行的房贷，通常首付20%，加月供，按此年来累计收回数在40%以，另有房产抵押物在，因此，银行是保险的。只有新贷或当年贷款可能有损失，但累计计算亦可保本不赔。从另一个意义上讲，银行作为企业，有风险的投资，就有风险的责任。银行投机过度难道不应该承担亏损吗？对于炒房投机者而言，多次投机失手一次其实还不足以教训。投机老手早就在赚得钵满盆盈，多数人只有房价下跌50%才可能接近真实亏损，因为多次投机盈利垫底，按照股市规律，没有将以往的盈利全部亏完，还有可能继续投机。所以25%下跌的损失的作用仅仅是终止炒房而已。倘若近乎疯狂连押数套甚至更多住房，那么这些投机者应当是首先打击对象。
投机者炒房者、敢于天价拿地的房地产商本来是赌徒，在调控中受到损失天经地义。不输何以逼退房价高烧？何以体现政策权威？何以回归理性？面对房市的盘整期，房市疯狂后的盘整是开发商们咎由自取，也是市场走向成熟的过程。同时，部分资金回归工业与科技等众多产业，未尝不是整个国民经济的福音。房价回落，许多中低收入阶层能够出手购房，和谐社会的得以推进，这恰恰是政府和广大人民群众所翘首以待的。

二、预测结果：2007年房价可望在2006年基础上下降25%左右
具体理由之一：暴利推动贫富悬殊日益分化，房价高企是广大中低收入阶层日趋贫困化，黑市洗劫老百姓的财富，政府再出重拳调控房地产业势在必行。黑市终将落幕，暴利不可持久，2006年下半年房价已呈强弩之末态势，只要一个因素就是全面下跌。“ 村还是那个村，房还是那个房，暴涨的日子不久长。”
近几年来，中国的房地产市场已经成为中国最大的黑市，暴利侵蚀着社会生活的方方面面，从未有过的举国上下的疯狂的50-100%的暴利使得开发商关系拿地、政策圈地、天价拍地基于一个理由：就是房价还要上涨，地就是钱。许多城市银行在近三年中，有的竟有60%以上资金进入房地产市场，如何了得？其它产业的流动资金被严重挤压，温州炒房团、山西炒房团、外资炒房团层出不穷。最近凯雷基金一笔吃进110套房产，总价超过10亿元，近百家外资或形似内资实际的企业在中国炒楼，凯雷这笔业务不过是冰山一角。据笔者估计与调查，可能有60%以上的城市高收入群体利用银行资金滚动炒房，网上关于三年炒楼净收入百万的经验介绍比比皆是，房市已经变成股市、黑市。房价涨幅只有用“疯狂”才得以形容。住房建设是消费品，是所有产业中最没有技术含量的产业，而近几年暴露出来的问题是工业发展萎靡不振，有研究人员统计中国的28个产业中已经有21个产业的龙头企业落入跨国公司囊中，长此以往，我国政府对经济的调控能力将大大削弱。从另一个方面来看，企业流动资金短缺、许多企业求贷无门、类似河北大午集团缺资金非法集资屡有所闻也是有力的证明。
近些年来，由于房价的上升，不仅占城市人口的70%以上买不起住房，也改善不了住房，更不用说每年数以千万的农村分流到城市的人口更是处于望房兴叹、处于生活的边缘与底层。大量的业无所就、住无所安的流动人口冲击着社会的安定与秩序。群体事件高发，居者无房正在成为贫富悬殊、两极分化的突出表现，它将影响整个社会的基本和谐。只要一打击投机炒房者，暴利就会轰然跌落。
具体理由之二：房价、房市泡沫、金融危机的多个潜在问题危机日益严重，政府应对措施必然出手消减泡沫，平抑房价。
从房价来看，不仅是越来越趋于不合理，而且已经到了登峰造极的地步。有资料介绍，中国住房房价与居民收入之比已经是世界之最。据西安作家魏雅华的分析，住房的“痛苦指数”中国最高，北京最高。笔者拟采用城市人均年收入购买所在城市平均价格住房面积的做法来进行比较。在一定的经济水平上，房价与经济收入比例的情况，也是公认的比较合理方法，下面我们看看以这种比较方法得出的结果：
城市名 年份 平均每平米房价 人均年收入 每平米占人年收入比 比较系数北京 2005 全年 6485元 17653元 0.367 431%北京 2006(10月) 9397元 预计20536元 0.457 536%巴黎 2005 5100美元 24770美元 0.206 242%东京 2005 2920(美元)公寓楼 34510美元 0.085 100%
以上数据表明，北京的房价相对于东京来说，高出5.36倍，高出巴黎房价2.21倍。其它更多的数据表明，类似的房产，纽约的价格是上海的3到4倍，然而纽约的人均收入是上海的15倍，即上海的房价相对高过纽约的4倍左右；香港的房价是上海的3倍，香港的人均收入约是上海的11倍，上海的房价约比香港高3.5倍。同理可证，假定东京的房价没有泡沫，北京的房价需要要下降80%以上，假定巴黎的房价没有泡沫，北京的房价要下降60%以上；
让我们感受一下房价暴涨的真实情况：《新京报》2006年4月25日报道，北京市西南三环外的楼盘万年花城，在三个月的时间内经历了房价的飙升奇迹——1月份，销售价格5700元/平方米，3月份达到了6600元/平方米，拟在5月发售的四期均价在7000元/平方米左右。开盘之日，附近的柜员机现金全部取完，银行取现的人流始终排有50人的长队。如此的房价不用“疯狂”二字已经不足以形容。近三十年世界各国的经验表明，暴涨之后必然暴跌，因为房价与居民收入的相对比例决定着支付能力，决定着泡沫有无支撑。中国的房价完全是炒上去的，泡沫破裂，房市崩溃其实只是来早与来迟而已。如果不予以紧急刹车，房市泡沫破裂将使得诸多银行资金打水漂，金融风险的突显，将会大量出现烂尾楼、集体退房的现象，更重要的是许多居民家庭财富将会被洗劫一空。
房价高企挑战政府权威
具体理由三：房价高企，挑战政府权威，挑战关于和谐社会建设的治国方略与政府信用。
从1998年到2006年，这期间关于房产新政有四次。
第一次是1998年国务院颁发了第23号文件，即《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这是我国住房建设史上最重要的一个文件。文件第六条明确，停止住房实物分配后，房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适 用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴 。文件的第七条指出，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收人家庭租赁由政府或单位提供 的廉租住房；中低收人家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住 房。联系实际，前一条表明，政府认可房价与居民收入比的合理比例为4倍，而今全国上下的比例均已经高过10倍以上，笔者估算北京的房价与居民收入比已经达到或超过15倍。对照文件的后一条，关于以经济适用房为主的体系，现在的实际情况是经济适用房从住房供应的主体已经没落到了无轻重的边缘，只有不到5%，许多城市已经完全放弃经济适用房建设，完全背离了国务院文件的基本精神。
党和政府坚持以人为本的科学发展观，以建设社会主义和谐社会为执政理国宗旨，最近连出重拳。胡锦涛总书记前不久提出，最重要的事就是“认真研究解决群众最关心、最直接、最现实的利益问题，促进社会公平正义，促进社会安定和谐。”房价飞升是当今社会人民群众反映最强烈、矛盾最尖锐的主要问题。我们看到了上海房价暴涨的黑幕终于揭开，财政部、国家统计局、审计署连番出动，长期困扰人们、众说纷纭的房地产是否暴利这样一个事实在权威部委的调查面前真相大白，一切来自开发商大亨与无良学者的关于没有暴利的辩解都成为了这些人永久的耻辱。调查公布的数字从开发商的7%左右一跃为26%。隐瞒利润竟达300%。笔者历经政府与企业多个岗位，知道企业用加大成本的办法来冲减利润易如反掌，笔者测算的暴利至少可达35%。调查表明多数开发商偷税漏税，已经在国家刑法调控的边缘俳徊。
笔者认为，自古以来，事不过三，国八条、国六条两次调控没有达到预期效果，已经损害了政府信用，相关部门与利益集团必须承担全部责任。否则如何彰显国策权威，如何令行禁止。因此第三次房地产调控必须痛下狠手。房产调控不仅事关国民经济和社会和谐的大局，更关系到政府的权威，相信第三次调控，政府能够下狠招，行之有效地治理房市，不会重蹈前两次调控的覆辙。
四、预测房价下跌25%的两点理由
1、没有2003年与2004年房价的疯狂上涨，就不会有强大的民愤，也不会在2005年两会期间人大代表与政协委员的同声呼吁。因此，承认2004年年底的房价水平是非常之高，承认国务院出台国八条控制房价的正确性，就应当承认，将房价降到2004年底的高位水平，依据是充分的，而且仅是扬汤止沸并不是釜底抽薪。
2、近两年来，总体上看城市房价上升了约40%。应该明确指出，统计数字的错误很多，许多地方有误导。正确的做法是统计数字应当有相应范围。城市房价的对应面是城市上班族能够居住同时在城里上班的范围的房价。城郊农村房价决不是城市房价，别把邻近周边的小城市与乡镇的楼价与中心城市的混同统计。那么，在2004年底的高位上面，即使每年再容许每年上涨7.5%，两年也不过15%。这样总的房价跌幅为25%。其实，房价下跌25%依然是政府比较温和的调控指标，与国外相比，远不算激烈，甚至有些安抚。

五、八条措施可使房价回归理性，抛砖引玉希望引发思考
近几年来，政府努力调控房价，但出台的措施却始终助涨，这一问题深为百姓垢病。笔者认为，述而不作，阳奉阴违，腐败丛生、能力不够是主要因素，部分官员执政能力缺失。两年多来，个别主管部门有利于房价下降的措施不出一条，专门出台促进房价上升的措施连篇累牍，已经到了不可容忍的地步。与控制“非典”一样，相信中央政府的相关措施会继续跟进，只有那样，国务院的无上权威才不至于被少数官员亵渎、藐视或置若罔闻。
笔者认为，再次出台宏观调控措施，应当遵循经济规律，用市场手段来进行调控。韩国政府因房价上涨，部门长官引咎辞职，英国政府对拥有第二套住房征以重税，新加坡政府的公屋建设价格极为低廉，保证了70%的居民住房需求。相当一部分公屋仅40平方。大多数国家都严禁炒房，同时严禁外国资本参加炒房，许多重税重罚措施可供参考。作为长期研究城市经济学者，笔者建议用8条措施加以调控：
一是加大保障性住房建设(即原有经济适用住房，因该概念内涵模糊、责任不清、屡屡走偏，漏洞百出希望予以废止)，建议逐步实现整个住房总量的70%以上，近三年努力实现40%以上的总体目标。建议60平米市区房价不超过三口之家年收入的6倍。这个措施主要作用是分流购房需求。同时，应当对现有需要保障性住房的人口进行全面摸底调查，拿出建设计划，建议最长等待期不超过5年。另外，近三年廉租房建设应不少于10%；商品类住房随行就市，政府完全放开，交由市场调节。
v二是清理腐败房、灰色收入购房行为，进行依法查处。建议对2004年以来已经出售的住房(包括二手房)统一进行逐个摸底登记，查清资金来源，进行甄别处理。前不久相关主管部门的报告说明，用房地产洗钱已经成为腐败的一个重要特征。应当鼓励合法收入购房，取缔非法收入，对类似合法但个人税务记录不符者，应当补交税款并进行相应处罚。本措施作用是打击腐败洗钱，阻止灰色收入炒房，严惩偷税漏税者。据笔者调查，灰色收入、腐败收入是炒房的重要资金来源。估计查处腐败洗钱的购房行为可能为国家增加财政收入5000亿元人民币以上。
三是非本地居民与外来工作者未满5年，在所在城市购房，只能购买商品房，且应在同等的基础上额外征收30%的税率。外地户口来城市工作满五年，可享受保障房待遇，这一措施可逼退外来炒房族。非本地居民，亦不在本地工作，不是住房的优先供应对象，应当加以控制。
　四是对非享受相关待遇而拥有大面积住房者征收持有税金。对单套住房在160平方米以上者，对有第二套以上住房且人均面积在80平方米以上者，累计每增加40平方，相应加征增加持有税，持有税可为房价款的20%，每年征收一次。拥有第二套以上住房且人均面积超过80平方米，一是显然有炒房之虞，而且不符合中国资源短缺的国情，参照国外的普遍做法，加大持有者成本。
五是对住房转让所得，加收较高的增值税。累计超过银行利率部分所得，建议国家加收所得税，税率为所得的50%。本措施是通过税收来调节其炒房的暴利，抑制全社会广泛参与的炒房行为。
六是对外资炒房者苛以40%的税收，并参照新加坡等相关国家规定，对外资购买自住性住房设定相关制约条件，封堵外资参与投资炒房之路。
七是提高房贷首付，降低金融风险。建议房贷责任人必须有在本城市有五年以上工作时间，否则不予贷款。本地居民及工作者首付为30%，外地购房者首付为50%。这一措施可有效抑制超前消费与过度消费行为，
八是科学安排住房规划，应将保障类住房安排是城市市区，多数商品性住房应安排在市郊区。这个做法符合国际上通行的高收入者住郊区享受阳光空气，乘坐小汽车上班族的需要，从而保证中低收入群体公交车上班族、自行车上班族，此举亦能显著改善城市交通拥挤状况。
以上八项措施比较切合和谐社会建设精神，可以有效保障中低收入阶层的购房权益，同时兼有增加税收、抑制腐败、打击炒房的功效，遵循市场规律，合乎国法，合乎政策、合乎人情、合乎事理。如能得到完全实施，房价必然悠然跌落，回归理性也是指日可待。”