也说07年的房价走势[ZT]

转自天涯社区，牛人分析的，感觉有点道理，特转过来与大家共享。


　　一、 先看一下为什么有那么多的声音，包括我们政府都在劝我们，用各种消息、政策吸引我们买房子。原因可以分为如下几个方面：
　　　　　　
　　　　　　1、先说一下如果我们买了房子，接着出现房价下降，会对我们有什么影响。
　　　　　　　　
　　　　　　　　以现在在上海买一套普通的100平方米的房子为例，单价10000元每平方米，总价100万，首付30万，贷款70万算。
　　　　　　　　
　　　　　　房价突然由10000多/平方米降到5000多一平方米（我认为房价至少要降一半）。那么，已经买房子的人房产总值缩水，以前100万的房子现在只值50万了。你会怎么办呢？你有两个选择，1、停止还贷款。2、继续还贷款。
　　　　　　
　　　　　　如果停止还贷款，那么你的首付30万以及你每月已经还的贷款数额以及你的装修费用（加起来大约有50万，现在卖期房，房子交到手里并装修好基本上已还了约两年贷款，每年还大约5万，两年大约10万，装修大约5~10万），统统会被化为泡影了，银行将收掉你的房子拍卖，如果拍卖款项不不足以还贷款，银行会继续向你追偿。你将一无所有，而且，你连再次贷款买房的首付也没有了。对你来说，你已经损失了约50万。如果你还贷款呢，那么你拥有的房产已经贬值了50万（也就是说，如果你现在买房子的话，你可以省下50万）。当然，你不卖房子是不会体现出来的。但是对你来说，不管你是不是还贷款，你都损失了约50万。也就是说，房价大幅下跌对已经买房子的人来说，影响不会很大了。不管采取什么措施都损失差不多了。所以，你肯定还会继续还贷款了，只要你能还得起。也就是说，只要房子到了买房子人的手中，即使房子出现大幅下降，政府也不必担心了，不必担心由此会引发市场萧条等等。这是很多人都在劝我们买房子的第一个原因。
　　　　　　
　　　　　　
　　　　　　2、再说一下如果个人买了房子，接着出现大幅下跌，对银行有什么影响。仍然是上面的例子。
　　　　　　对银行来说，来自个人的风险并不大，如果遇上客户还不起贷款，银行也不会有太大的损失。因为首先它只发放了70万贷款，再加上客户已归还的贷款（现在卖期房，房子交到手里并装修好基本上已还了约两年贷款，每年还大约5万，两年大约10万），再加上房子本身的装修（约5~10万）及其本身的价值（50万），银行可以说亏不了多少，即便要是亏了，银行还可以向客户追偿。也就是说，只要房子到了买房子人的手中，政府就根本不必关心它的风险问题。因为即使最差的情况出现了，也就是房价大幅下降了，银行也不会赔本，亏的只是现在购房子的人。而他们又是社会上最弱势得群体，政府才不会担心他们呢。呵呵呵，真的替买房子的人担心阿。
　　　　　　　　
　　　　　　3、如果房子没有卖出去，在开发商手中出现大幅下跌，会有什么情况。
　　　　　　
　　　　　　 首先，我们知道现在开发商是靠大量贷款来开发房地产的。贷款额度很大。在这种情况下如果发生房价下降，就要分几种情况考虑。
　　　　　　A、 房子已经建设完毕。这时，如果房价下降，影响的将是开发商的预期收益。他会让开发商的预期收益大幅缩水，但是对银行影响不大。因为无论情况如何，银行是有房子可收的。受影响的是开发商的收益。收益大大减少。
　　　　　　B、 如果房子还没有建成，且如果开发商破产，那么会留下大批的烂尾楼。给银行造成大量的坏账。在这种情况下，银行会受到一定的影响。经济发展也会受到一定的影响。
　　　　　　
　　　　　　这也就是国家政府尽量想办法引导我们购房的原因，其目的就是把风险转移到我们身上。通过我们来缓解风险.
　　　　　　
　　　　　　二、 看一下我们的政府近两年的房产调控的真正目的：
　　　　　　
　　　　　　我觉得我们的政府现在调控的真正目的，就是让房价稳定在现在高房价的基础上尽量多的时间，让那些没有耐心的人，还有那些近期内非买房不可的人去把这些空置房慢慢消化掉。待房子到了老百姓的手里之后，再来一个实质性的调控，让房价实实在在的落下来，这样，既保证了开发商的利益，又能够稳定经济，何乐而不为呢？ 我觉得政府调控的步骤如下：
　　　　　　
　　　　　　第一步：2004.8.31 第一次土地8.31 大限，土地必须2年内开发，否则收回。
　　　　　　第二步：2005.5月到期房限转，比如控制房产的贷款等等。同时有不同的高级官员出来放风说房价不会跌。
　　　　　　第三步：从2005年底开始，默许各地政府用所有的招数托市，维持房地产高价的现状。2006年初更有过之而无不及。招数如下：
　　　　　　
　　　　　　开发商由于房子销售过慢，回款有压力，资金链紧张，开发商快要顶不住了，有的已经开始降价销售了。但是为防止出现整体的崩盘，（以后的消息是道听途说）于是，市政府出面给开发商制定价格指导，不允许房价有大幅的下跌，避免出现竞争降价。市政府放出消息，国家调控的目的是稳住房价，降的是房价的涨幅，不是房价，两个1000万计划缓建，意思是便宜房子我们不建了，不与开发商争夺客户。同时，又对楼盘的预售证的办理延期，让房子上市的速度变慢，造成房子紧张的假象。然后又说公积金购房政策放宽，贷款放宽，可以贷八成。鼓励大家买房，估计还会有买房免税政策出台。帮助 开发商联系贷款，维持他们的资金连，防止资金连断裂造成崩盘。总之就是千方百计地维持现有的房价尽量长的时间，并同时造成房价上升的假象。
　　　　　　
　　　　　　
　　　　　　分析如下：
　　　　　　
　　　　　　第一步，此举的目的是为以后的调控作伏笔。同时为上市的房子划分一个阶段。（大约一个楼盘的开发期为两年）2007年之前为大量楼盘集中上市的阶段，之后为少量楼盘上市的阶段。即2004.8.31之前的土地将会大部分在2007年前被造成房子销售。这部分房子销售完毕后，上市的楼盘就会减少，因为2004.8.31后，国家开始限制土地的出让。数量就不会有现在这么多。如果在楼盘少的时候调控，即使房价大跌，对开发商也不会造成影响，受影响的只是个人。
　　　　　　
　　　　　　第二步，期房限转，2年的房子征收营业税，此举是为了把炒房子的人手中的房子压在炒房者的手中，防止2004年左右买的房子在2004~2007之间抛出打击楼市，冲击1手房的销售。同时不断由高层人物现身说法，说房价不会下跌，一方面稳定现在得房价，另一方面鼓励大家买房子，尽量消化在售的一手房。让尽量多的房子转到买方人的手中。
　　　　　　
　　　　　　第三招， 尽量维持房价尽量长的时间，招数如上所说，其目的是：
　　　　　　1、 一方面迷惑一部分现在犹豫是否买房子的人，让他们买房，
　　　　　　2、 另一方面迫使一部分有强烈购房需要的人近期买房子。
　　　　　　3、 再者，房价长时间在高位运行，并有升高的迹象，消磨人们的信心，从而使一部分分没有耐性的人们买房子。
　　　　　　如果现在市场上在观望的人都买了房子，那么，按政府的算盘，到2007年底左右，2004.8.31大限之前的土地所开发得房子大部分都会转卖到买方人的手中。他们认为最会有风险的房子都消化掉了。在这时，市场上可以销售的房子已经不是很多，他们就可以放心的调控了。房价的升降对市场的影响已经不是很大，即便下降50%，也不会引起经济萧条。
　　　　　　
　　　　　　但是，政府的以上目的会达到马？ 很难说准，但是我觉得实现难度很大，因为：
　　　　　　
　　　　　　1、 开发商储存的土地太多了。造出来的房子将是个巨大的数目。
　　　　　　2、 开发商是追逐利润的，房价稳了一年。开发商在售的房子不但没减少，反而越来越多。为什么呢？因为房价越高，开发商开发的楼盘就越多。房子就越多，销售压力就越大。
　　　　　　3、 房价实在是太高了，老百姓实在是承受不起了。即便是政府实现了房价的长期稳定，因为老百姓的消化能力也有限，也不会消化掉很多。
　　　　　　
　　　　　　
　　　　　　从上面的信息可以看出，我觉得政府会把现在的调控维持到2007年中期左右，所以房子的高房价可能要维持到2007年中左右。到那时，房价必将大幅下跌。跌回到他最初的价值。有两个原因，
　　　　　　1、如果政府调控成功了，那时政府会有实质性的动作。
　　　　　　2、如果目的没有达到，那么到时候积压的房子会非常多，开发商会家家销售的。
　　　　　　
　　　　　　所以，我建议，如果你是工薪阶层，你最好是等到2007年中期再买房子。那时，房价必将大幅下降，买同样一套房子，你会省一半的钱。
　　　　　　
　　　　　　不要相信现在政府现在所作的工作是为了降低房价，政府现在做的一切，不过就是想办法把开发商手里的风险转移的无助的老百姓手里而已。这样，保住了经济表面上的光鲜，保住了开发商，银行，以及市政府的利益，但是可苦了购房的老百姓，只好用自己所有的积蓄加上一生的努力来买这高价的房子。承担这不应该由自己承担的经济风险。
　　　　　　　　
　　　　　　　　说穿了，就是保护一些富翁，大企业，而牺牲最下层的老百姓。
　　　　　　　　
　　　　　　　　同时也可以看出，最近国家的调控，根本就不是为老百姓着想，根本就不是想降房价，而是想把房价稳在现在的基础上。慢慢的向老百姓身上转移风险。
　　　　　　　　要是真的为老百姓想得话，很简单，只需公布房价成本就行了。房价就会自动降下来，其他的什么都不要做。
　　　　　　　　
　　　　　　如此说来，你是购房人，你会决定现在买房子马？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？