[原创]購房若干注意點

公司法務部所提供的東東
房子誰人都需要,尤其是外地打工仔.


房屋过户未登记，合同是否有效？
购房合同是一类买卖合同，其中必然涉及到所有权的转移问题。由于房屋是不动产，所以其所有权的转移更有其特点。
我国《民法通则》第七十二条规定："按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外"。我过《合同法》第133条也作了同样的规定。这就是所有权转移的基本原则。如果我们购买动产，比如说杯子、彩电、家具等，则当买家向我们交付这些东西时，其所有权便归我们所有。但如果我们购买不动产，情况就不一样。依据我国《土地管理法》、《城镇私有房屋管理条例》等法律、法规规定，不动产的所有权变动应登记才生效，也就是我们通常说的过户登记。
但现在模糊的是，登记后是什幺生效？是买卖合同生效，还是所有权转移生效，实践中往往混淆不清。法学界目前认为，《城镇私有房屋管理条例》以及《担保法》关于抵押权成立部分的规定中，对此问题都是混淆的。
实际上，政府的登记只是所有权转移的要件，并不是合同成立的要件。登记与否只管所有权是否发生变动，但与合同是否成立、是否有效无关。如果因为没有办理过户登记手续便认定合同无效，则一旦房屋价格看涨，卖方便可随意毁约；而一旦房屋价格看跌，买方又将随意退房，这哪里还有法律、秩序可言。
因此，《合同法》第135条规定："出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务"。也就是说，《合同法》将合同的效力与所有权转移的效力区分开来，买卖合同从依法成立时成立与生效，所有权从登记过户或交付时成立与生效。如果买卖标的是不动产，则卖方就有法定的义务办理过户登记手续。售房单位以没有办理过户手续为由主张合同不成立是错误的，买方可以据以追究卖方的违约责任。
商品房质量和违约责任
根据《城市房地产开发企业经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购房者提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，《住宅质量保证书》中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级，保修范围，保修期，保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示委托单位。
正常情况下，各部位，部件的保修内容和保修期分别是：屋面漏水，保修3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，保修1年；墙面、顶棚抹灰脱落，保修1年；墙面空鼓开裂、大面积起沙，保修1年；供热或供冷系统和设备保修1个采暖和供冷期；卫生洁具保修一年；灯具、电器开关保修六个月；其它部位、部件的保修由房地产开发企业和用户自行约定。保修期从房地产开发企业将竣工并验收的住宅交付用户使用之日起计算。
保修期内发生保修范围之内的非人为损坏，由房地产开发企业免费维修，因商品房存在质量问题，保修单位进行维修时导致房屋的使用功能受到影响，购买人可以要求房地产开发企业承担赔偿责任（因用户不当使用或擅自改动结构，设备位置和不当装修等造成的质量损失，开发企业不承担保修责任。
当房屋整体结构质量不合格时，购买者可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新检验。经检验确属不合格，购房者有权退房，房地产开发企业除退还购房款本息外，还应支付一定比例的违约金。
如何签定房屋预售合同
一、 关于权属证书
一般而言，很多房产项目在预售时，证书不是很全，虽然有些可以慢慢补齐，并不影响买家的购买与居住，但是也有可能潜伏着风险，所以，您在签约之前，最好还是看一下有关该房产项目的权属证书后在做决定。这里所说的权属证书，主要包括以下内容：
1、开发商是否已经交清了土地出让金，并获得了国有土地使用权证；
2、开发商是否持有建设工程规划许可证；
3、开发商是否持有建设用地规划许可证；
4、开发商是否持有开工证：
5、开发商是否持有销售许可证。
另外，买家还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致，不一致的话将会给买家办理产权权证带来麻烦。并且，从我们的工作经验看，缺少部分证书倒并不一定真会有风险，但是，如果该房产项目存在假造证书的情况，则几乎必有较大的风险存在，请买家注意。
二、关于合同文本
您应当和发展商签署由房管部门印制的或建设部推荐的合同文本。因为这些文本中都对双方的权利义务进行了明确规定，其内容是比较全面公平的，较少出现发展商拟定的"不平等条约"。
另外，在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是其法人代表，如果不是，则其是否持有"授权委托书"。否则，这个人无权代表发展商签约。同时，您要求发展商在合同上加盖公章也是十分必要的，因为这样可以避免发展商今后以不知情为由推卸责任。
实践中，往往存在着开发商与投资商不一致的情况，就是说，某房地产项目名义上是由张三开发的，但实际上是由李四出钱投资的，自然也应由李四来收钱。但是，作为买家来讲，签约仍然还是与张三签约，否则，日后办理各种手续都会很麻烦。
当然，您在签约时必须认真阅读合同文本，看看是否有对您不利的内容，以及所有内容是否都是经过您确认的。同时，您应当知道，很多您所关心的内容，这种合同里往往没有体现。这就要求您要与发展商签定补充协议或特别约定。例如：关于《房屋质量保证书》及《住宅使用说明书》；关于发展商提供的装修情况；关于发展商承诺的便利条件、配套服务等。
三、关于违约责任
签约的目的，就是以假设日后会出现违约现象。所以，在预售契约中一定要清楚约定违约责任，最好明确约定违约金，一般而言，现行违约金标准为每日万分之四。
对于可能出现的纠纷，买卖双方可以采用协商方式解决，双方对此签订的调解协议等书面文件合法有效，理应按此履行。另外，双方还可以选择仲裁或诉讼的方式进行解决。需要注意的是：如果双方选择仲裁方式解决纠纷，并且在签订合同时或发生纠纷时订立仲裁条款或协议，那么如果一方提起仲裁，而另一方诉至法院请求诉讼时，法院是不会受理的，仲裁机构将一裁终局。如果没有签定仲裁协议或仲裁条款，则仲裁机构无权受理未来可能出现的纠纷。有些发展商要求客户在签定正式的预售契约后，再签定一个补充协议，两份协议中约定的纠纷处理方式有所不同，请买家注意协调统一，以免日后扯皮。
四、关于定金
目前，在签定预售合同时，发展商往往要求买家交纳若干定金，这是无可非议的。但有时，有些买家因为最终得不到银行按揭贷款，因而无法购买该房产，但是发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。
这种说法是不正确的，依据我国《担保法》及新《合同法》的规定，定金是一种担保方式，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。而得不到按揭贷款的客户无法买房，并不是一种违约情形，因此，不符合法律规定前提，所以，扣留买家定金是没有法律依据的。
由于很多人是想通过按揭贷款买房子的，但并不是每个人都能申请到按揭贷款，所以，建议买家最好与发展商在协议中约定，若买家得不到按揭贷款时，定金该如何返还、是否要扣除部分作为手续费等，这样，就避免了很大的麻烦。
五、关于物业管理条款
有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束。这是对买家的消费者知情权的侵害，是不公平的。所以，买家应该将物业管理条款与预售契约分开签署，或另外设置条款确定物业管理的费用标准。
为了保证您的切身权益，您在签署合同时最好能聘请房地产专业律师为您把关，替您审查有关资料，提供有针对性的法律意见。这样，对于您是十分有益的。
买了公房不发证房子究竟是谁的?
现在，大多数单位都向职工出售了公房，但有相当多的职工因单位的原因拿不到房产证。房改房权属得不到法律确定已经成为一个严峻的问题，极大地影响了房改的彻底性。
几乎在所有进行房改的城镇，都出现过这样的情形：有的售房单位担心人才外流，或是觉得职工所得甚多而付出太少，因此房改后，迟迟不给购房职工办理房产证或扣押产权证不发给职工；有些售房单位则干脆要求职工买房后，必须再服务若干年才能取得产权；有的职工想调走、辞职，单位就要求其必须把已经购买的公房交出来，否则不给办手续；有的单位规定，房改房不能出租、不能转让；更有甚者，单位竟然派人到已经调出的职工家中威胁、骚扰甚至强行封门，逼迫其退房。
这些情况，极大地动摇了职工对房改进程的信心与热情，损害了党和国家决策的意义。很多购房职工房改之前为房子所困，房改后竟依然为房子所困。他们觉得自己白搭了一大笔钱，还不如不改。有些职工到法院起诉，却往往得到这属单位内部矛盾，法院一律不受理”的答复，有苦无处诉。
所有这一切问题，都是由于在法律上对房改房权属问题的没有澄清造成的。权属问题应该至少包括两点：
1． 房改后，购房职工享有什么样的权利；
2．房改过程的法律关系、性质。
对于第一个问题，国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》第21条已经明确规定，无论职工是以市场价、成本价或标准价购买房改房屋，其取得的都是产权，其中以标准价购买的，取得部分产权。
什么是产权？产权就是所有权，就是占有、使用、收益、处分四项权能的完整与统一。从民法学的角度上讲，所有权是完全的、绝对的物权，也就是说，房改后的房屋已经是职工的私有财产，而不再是原单位的公有财产或分配的福利。购房职工作为房屋的所有权人，依法自由、自主、自愿地支配该房屋，其权利受法律保护。这时，房产权已经与身份无关，不论该职工是否还在原售房单位工作，任何人都不应该对其所有权加以非法的妨碍或干涉，单位也无权再以行政命令的方式干涉、处分、侵害该职工的合法权益。
从法律上确定此种权利的意义在于，已经买下的房改房同茶杯等其他职工个人物品一样，应该由所有权人带走。前述那些房改后不给办产权证、职工调离就得交房等情形都是不合法的，应当予以制止。
第二个问题就显得很复杂。房改过程既不是单纯的商品房买卖，也不是公共福利的分配，半官半商，很难用现有的法律来界定与说明。正因为如此，有些售房单位在职工交了部分购房款后，可以随意拒绝再将房屋卖给职工。如果是单纯的商品房买卖，则卖方显然构成违约，可在特殊的房改过程中，这种行为毫无制约。
我认为这种行为不妥，房改不是恩赐、不是赠与，不能想卖就卖、不想卖就不卖。在国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》及其他房改政策中规定：“售房应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣”，并没有规定职工调离后，原房改程序就停止。
也就是说，职工参加房改得到优惠，是因为他已经辛苦工作多年，房改的折扣都由其房改前的工龄确定。无论他走还是留，其已有工龄是客观存在的，不能抹杀。职工符合房改的条件，就有权利买下房改房屋，而不应该额外受各种毫无法律依据的土政策及苛刻条件的束缚。因此，买卖双方应该严格履行房改合同，按时交房交款，完成已进行的房改程序。不能以停止售房来阻挠人才的流动。
房改涉及到双方的利益、权利、义务，双方一般都要签订合同，因此职工与售房单位之间就应该是平等的民事主体间关系，任何一方都不能对另一方享有超出法律规定的特权。如果买卖过程毫无法制化可言，房改就会失去意义，房改政策中“建立与社会主义市场经济相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化”的根本目的就不可能实现。
综上所述，以法律确定房改房屋权属的意义已经非常巨大，以前所有的房改政策在这个问题上总是回避，这毕竟不是个办法。国家需要尽快制定相应法规，切实可行地解决房改中出现的纠纷，维护房改当事人各方的合法权益。