房地产的前世今生+调控本质+房地产未来分析

值得大家认真思考！！！

房地产的前世今生+调控本质+房地产未来分析（全剧终）


房地产发展至今快十年，P民还是云里雾里，郭嘉也是一再调控，里面到底是什么奥秘呢？
1978年十一届三中全会确定以经济建设为中心，为什么相隔14年后的1992年邓爷爷才南巡讲话？
这两者有什么联系吗？有！其实是一条线上的两件事情而已，看叔叔给大家讲讲两者的来龙去脉吧。
让我们把时针拨回十年浩劫。十年浩劫留下一地废墟，人们价值观道德观统统被打碎，台面上活动的是一群天不怕地不怕的红卫小子。随着伟人西去，如何带领中国继续向前呢？或者换个简单的问题，谁能控制这群小将，维护社会的稳定？这事情除了伟人外，无人可以胜任。
一 茶色的八十年代
这群天不怕地不怕的人显然谁来都不好使，好使的人已经走了。1978年，我党果断英明的在十一届三中全会上做出决定：以经济建设为中心。翻译过来就是说：你们去赚钱去，别来闹就行。
这里需要讲的一个小技巧就是，虽然说以经济建设为中心，但实际政策并没有规定什么可以干，什么不可以干，熟悉八十年代历史的都知道吧。其结果就是大部分人不敢去赚钱，只有一批地痞流氓，胆大妄为的家伙敢为天下先。于是这部分人先富了，也解决了影响稳定的迫在眉睫的危机。
说到赚钱，这批人由于本身能力水平的限制，干的事情只能是投机倒把，坑蒙拐骗，摆地摊，这正是他们所熟悉的老本行。但毕竟他们先富了，所以当时社会流行一句话：“造原子弹的不如卖茶叶蛋的”。
这句虽然是一句流行话，但反映了当时社会矛盾的另一种积累，表达了真正有能力有知识的精英阶层的不满和失落。以上我就是把他称为“茶色的八十年代。”
二 春天里的故事
事情到了八十年代末，矛盾积累到无法收拾的地步了。终于在1989年，受国外河蟹势力的挑拨，发生了影响深远的河蟹事件。这意味着精英阶层忍受了十年之后，终于忍无可忍了。改变的契机已经到来。
事件平息以后，邓爷爷在92年南巡讲话，重申以经济建设为中心，并告诫全国人民，思想要放开点，步子要迈大点。翻译过来就是说：精英阶层你们也别闹了，现在你们也可以去赚钱了。
于是全国兴起了机关下海，各种私营企业如雨后春笋。现在的年轻人为了一个所谓的公务员挤破了头，殊不知在20年前人们是怎样拼命的离开机关下海经商啊，历史的画卷真是一出活生生的喜剧啊。
影响社会稳定主要矛盾迎刃而解。但一个矛盾的解决必然引出另一个矛盾，而且必然也有一部分人的利益被牺牲。如果说茶色的八十年代被牺牲的是精英阶层的利益，那么大家猜猜春天里的故事中谁被牺牲了？
答案就是国企被牺牲。在市场经济中，国企怎么竞争的过私企！于是98年轰轰烈烈的“人生豪迈，大不了重头再来的”下岗再就业应运而生了。这是支线，不再讲了。
精英阶层的下海经商给社会积累了巨大的财富，但也带出了一个矛盾的隐患：巨额的财富是幸福生活的保证，也是不稳定的根源。别听有些人说什么中产阶层是最稳定的阶层，这是屁话。你知道人有钱后最想要什么吗？是有权！中产阶层一旦成气候，他们会稳定吗？叔不是很清楚，但台wan整天闹来闹去的就证明不是很河蟹吧。
在98年的时候这个矛盾已经开始爆发，随着国企的大面积破产，接替郭嘉经济的是私营。如何管理这批巨大的私人财富呢？这是一个伟大的课题。
同时在另一个方面，矛盾也开始积累。实际上大家都知道90年代敢下海经商的都是机关单位里的精英，留在机关单位的恰恰是一些无能者。随着当初的同事下级一个个成为百万富翁，他们心里会平衡吗？
不平衡又能怎么样呢？难道真的没办法吗？显然办法是有的。我没钱，我吃点喝点用点总可以吧？或者你有需要我的地方吧？咱俩换呗，各取所需。在90年代权钱交易，公款吃喝开始抬头，也成为影响稳定的一大隐患。容基总理上台时想到了一个简单的办法：控制地方财政的钱袋子。即搞了个国税地税的分税制。地方zf能用的钱一下子变的很少了。但事实证明，工资可以不发，领导的吃喝不能耽搁。全国很多地方当时有几个月发不出河蟹。这就是所谓的地方财政危机。
如何解决地方财政危机呢？这又是一个大课题。
一方面是社会上巨额的危险的私人资金，一方面是地方的财政危机，怎么办呢？有什么两全其美的办法吗？ 房地产的前世，以上。
三 房地产的今生
第一篇 市场培育。
　　　　 2002之前，住建部有文件保障房占房地产80%，所以此前的房价非常低，以我所在的县城为例800元--1200元每平米。
　　 2002之后，住建部出台文件将这80%的保障房也变成了商品房。此时形成了一个垄断市场，即ZF垄断地皮，开发商垄断房子。
　　 在一个垄断的市场里，涨价是必然的，此时的支撑者为普通消费者。虽然是垄断市场，但由于此时的支撑者是普通消费者，所以房价虽然涨，但不会太离谱。主要原因是普通消费者购买力有限，你太贵人家买不起啊。
　　 在这里请大家回忆，那时候有买房子保值升值的观念吗？没有！
那时候买房子纯粹是因为需要而已，因为在人们的概念中，房子就是拿来住的而已。只有一些先知先觉的大批大批买房。
以我所在县城为例，房价从1200元/平米涨到了2200元左右，已经引起人们一片惊呼了！实际上那时候已经有人大呼泡沫了！殊不知这只是一曲好戏的开头，大幕拉开，好戏即将上演。
此阶段涨价的主要特征是地皮涨，地方ZF拿了收益的大头，初步解决财政危机问题。

　　第二篇 市场的发展
　　
房地产为什么在2005年会遇到瓶颈呢？因为此时该买房的人基本买了！你这个市场再垄断，没有消费者也瞎扯啊。但不用担心，在ZF的鼓励下，有一股势力进来捧场了！那就是被称为温州炒房团的游资和热钱。 但这部分资金势力有限，所以只能投入到一线城市。所以这一阶段的典型特征是一线城市房价快速上涨，而二三线城市房价 停在3000左右。
在这里我觉得要理解炒房团，因为资本就是逐利的。你ZF制造了一个可以赚钱的垄断市场，我为什么不可以来赚一笔?况且ZF还欢迎炒房团来搞活市场呢。
由于炒房团的强势加入，一线城市房价直线攀升，注意后方城市并未改变，以为他们没有资金的加入！到这个阶段可以说普通消费者基本退出市场。取而代之的是不得不买的刚需和炒房者。这一阶段ZF，开发商和炒房者是皆大欢喜的，买单的是刚需。
但此时的市场收到第一个重大威胁：二手房！
因为随着房子越来越多，很多人开始抛售房子获利！这对市场的发展形成了真正的威胁！
所以这时候ZF进行了所谓的宏观调控！即对二手房的交易征税！抑制二手房的入市！
此阶段的主要特征是一线房价由于炒房团的介入基本达到10000--15000每平米，而后方城市基本稳定在2000--3000左右。
　　
第三篇 虚假的金融危机
　　
后方城市由于没有资金的介入，价格基本稳定下来。一线城市也就成为焦点了。但随着价格的上涨，炒房的获利空间被大幅压缩，大约三年之后即2008年，这批资金陆续推出市场。大家还有人记得李嘉诚这时候抛售房产的事情吗？所以2008年迎来第一个降价周期！这个降价根本就与金融危机无关。郎咸平说的好，金融危机是高级病，你中国根本没什么高级金融市场，怎么会得病呢？这只是一个绝好的借口罢了。
由于炒房资金的暂时退出，ZF不得不出手托市。拿什么托？注资！4万亿！十万亿！市场越大，要砸的钱越多！
这一阶段的主要特征是一线城市的房价跳水。但注意后方城市并未波动，因为二三线城市的房价是由垄断市场提供的基础，也并没有什么炒房团。
　　　
第四篇 全民炒房时代
　　　
在长达6年的时间内，由于垄断市场+炒房者获利+国家托市 终于形成了这样一种观念：房价不会下跌，房子具有保值升值的功能！这时候你不买房子几乎就是白痴无能的代名词。
房地产实际上已经被妖魔化了，他成了一个资金的黑洞，吸引着全社会的资金的注意。由于实体经济本身的问题，更是造成了滚雪球效益，资金不断从社会各个角落流向房地产，2009年，房价终于再次全面飙升！ 注意此时的资金来自全社会，你再多的房子照样吸收。 或者也可以说是房子吸收了社会的资金。
而且随着大量印钞，通货膨胀随之而来，更助长了买房保值的概念。在这种环境下，你周围有多少人被百万富翁了？但站在更高的视角，你觉得全民被百万，现实吗？中华民族靠房子复兴？瞎河蟹扯淡。只不过我们每个人都希望自己是真的百万富翁，而别人是被百万的。同时看着账面的N套房子，你不觉很有快感吗。
市场发展到2010年的时候可以说才是真正成熟了。这个市场真正沉淀了全民的财富。我所熟悉的周围的戏码就是：一个同事原来单位分到的一间小破房，当初花了3万，年初35万卖出。然后他拿这35万干嘛去呢？显然没有别的想法，继续买100万房子。因为社会给你出了一个选择题：A买房子保值，B存钱贬值。投资？去投股市吧，哈哈。所以脑子只要是聪明点的笨的蠢的都去买房子了。
这期间各种舆论，各种黑白脸证明房价要上升，要下跌。其实都是扯淡。因为他们讲下跌的那套理论是市场经济理论，但没人想想：房地产是市场经济吗？它根本就不是什么市场经济。然后你用西方的市场经济理论来解释一个工具？或者解释一个垄断的产业？我只能说舆论导向导的太好了！你大讲垄断的泡沫？垄断会崩溃？叔笑而不语。
　
第五篇 房地产的历史使命

房地产进入2011年，可以说是培育成熟了，虽然期间有各种风波，也顶着民间巨大的压力，但好歹是成熟了，它散发出迷人的魅力。每个人都在讨论房地产，每个人也深深陶醉在发大财的春秋大梦中。大家回头看看你的周围，哪家不是倾尽几代人的积蓄拼命买房子？什么二套房？起码三套起！只有一套房子的如今都被鄙视了。干实业的也没有激情了，不如人家买房子赚的多啊。
至此房地产完成了他的第一历史使命：沉淀民间财富。
没钱，看你几个穷小子还很翻上天去不成？并且你因为有了“不动产”，有了更多牵挂，你会比以前更努力的工作，也更听话了，你会为了还房贷，甚至连公司那可恶的领导都不敢得罪一下了，不是很河蟹了么？
房地产的第二使命：解决地方财政的危机。
这十年是卖地的十年，也是拆迁的十年。只不过有些人把它叫做城市化而已。在一拆一建的过程中，财政收入多了好几倍。钱是哪里来的呢？嗯，你不觉的最近菜都快买不起了嘛？对了，就是你买菜的钱。
未来房地产怎么走？其实很简单。
如果我上述观点正确，从决策者角度看，你会让它怎么走？
我个人的观点是：维持房地产的稳定，并锁紧大门。
由于P民的各种资本已经到场，锁紧大门不准再随便进出是当务之急。而锁紧大门的锁其实很简单，简单到你不可思议。如今实际上已经传出风声了：取消二手房的贷款。注意不是二套房，是二手房。
原来游戏还可以这么玩啊！

取消二手房贷款很多人一厢情愿的认为房价立刻下跌，我恰恰不这么认为。这完全是从自身的角度思考问题，每次都把政策解读成有利于自己的方面，这显然是不科学的思考方式。市场发展到2010年的时候可以说才是真正成熟了。这个市场真正沉淀了全民的财富。

终结篇：财富的国有化

当取消二手房的贷款后可以有效锁死大门，冻结房地产，沉淀资金，同时防止房价剧烈波动，最后还可以将刚需赶向新房市场，ZF再获得一笔卖地收入。
若是这样的话，到2012年左右刚好又是一个十年，这基本是就是中国发展的一个周期，改变的契机又来了。
到那个时候我们设想一下情况：
1.民众收益和付出
在十年房地产的发展中每个家庭都有2套或以上的房子，我这里讨论家庭而不是个人。账面资产百万以上。
付出的则是未来十年或20年辛苦工作，还有全家几代人的积蓄。虽然付出了这么多，但每个人都很高兴，因为算算自己好歹也是百万富翁。由于二手房的贷款取消，实际上这个百万根本兑现不了。真是一个成功的画饼充饥，当年曹操早就这么干过了。
2.国家的布局
房地产表面使得全民皆富，但造成了很深的社会矛盾是显而易见的。其中一个矛盾就是穷人与所谓的富人之间的贫富差距。虽然大家都有地方住，没人会住在桥洞里。但先贤早就说：不患寡而患不均。
缓解这个矛盾的其中一条途径就是分化房地产，即分为商品房和廉租房。有些先行的城市已经开始着手进行。而廉租房的建设光靠ZF根本不现实，所以我觉的房地产的第二项重磅措施势在必行：征收房产税。这个东西不是为了降低房价，但他可以有效增加房子的持有成本。
当持有成本一高，每个人都可以想到出租自己的房子贴补家用，商品房承担廉租房的责任不再是幻想。

3.财富的国有化
当贫富差距造成的矛盾稍有缓解，ZF可以慢慢淡化房地产，找新的兴奋点。而一旦找到新的兴奋点则你会发现全民财富都被套在一堆钢筋水泥里了，并且这堆钢筋水泥你只有70年的使用权而已，这就是事实上的财富国有化。
从92年南巡讲话，给财富开闸放水，到2012年关闸收回，轮回20年。同时可保未来10年社会稳定。
而未来呢？党也在摸着石头过河，所以没人知道。。。。。。（完）

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关于房地产调控： 现在普遍的看法是中央出台调控政策无奈下面百般曲解抵触造成每次空调。
这里有个很重要的假设，地方可以抵触。我不知道这个概念是如何形成的，但可以看到舆论的强大力量。在如今官本位体制下，下级的升官靠上面的赏识的情况下，作个简单的推理：局长服从县长（有意见吗？）县长服从市长，市长服从省长，省长服从中央。上述例子中谁找几个特例出来?没有是吧啊！！！为什么房地产调控就可以例外呢？你想例外就例外？
一个政策调控了十年都是空调，你难道不想想这有可能是演双簧？什么时候我光荣正确的党变的这么没有威信和力度了？所以答案只有一个，不管你愿不愿意相信：中央和地方从来就是利益共同体，这就是一曲双簧。（这个我不敢在天涯上发，来个小地方聊聊闲话而已哈哈）
那么在调控是一曲双簧的基础上我们再来分析事情，十年过去了，反正事实都摆在那里，大家听了不会再不明白吧。
房地产调控这场伟大高明的营销是分几步的：
1.舆论引导阶段
在市场培育阶段我谈到，国家取消福利分房，全部把市场推向商品房，造成房价的第一阶段飙升。
这时候一方面舆论大谈泡沫，说出你心里最想说的话，刘谦的魔术成功的奥秘之一不也有这招吗？
但是当几年后你发现房价这么大的泡沫怎么还没破灭？你就会找理由对吧，所以另一方面适时抛出各种涨价预期，理由千奇百怪：城市化，农民进城，丈母娘压力，土地稀缺。。。。这里面总有一款适合你的，对吧？ 这些理由你觉的还不够？你这个人怎么这么谨慎呢？ZF出面了：我们要控制房地产过快发展！blablalba......
到这时候你会发现，咦，怎么连ZF都控制不了房价啊？这还不买？得，赶紧买呗，迟了就没机会了！
案例对比：前段时间抢盐。
舆论大谈盐的来源与供应，告诉大家事实真相。你有没看到一句关于盐价泡沫的讨论？有没找到一句关于盐价上升理由的解释？没有对吧！所谓三人成虎啊，这种事情不好讨论的，硬讨论的话，假的也成真的啦。
总结这招就是把水搅浑。
谣言止于智者的反义就是，谣言传播于愚者。你觉的你是智者吗？也许是的吧。所以ZF就要把水搅浑。你们猜去吧，越猜越慌，越慌越买！！

2.中期调控措施（08年左右）

这一阶段主要的特点是已经忽悠了一批人进入市场。但还是有大批的人不愿进场的，毕竟是血汗钱，贷款买房子在中国人的观念中还是很新奇的。人们更愿意再看看。面对这一帮老顽固，你怎么劝他们入场？
其一政策做足表面功夫，各种措施是一套接一套，12道金牌令啊。全是制造紧张气氛，黑白脸唱的火热

。以前火车的骗局不也是这样的吗？（一群人在赌，赌客总是赢，庄家总是输。旁边就有人吆喝：我们快下注啊，趁庄家霉运赶紧赢两把，不然就没机会了！ 你心动了，下注，输。他们立马走人。 ），异曲同工之妙。

其二适时抛出最重要的概念：买房保值啊。你看你不买房钱就变成废纸了。事实也确实是这样的，所以

这叫阳谋，不怕你不进来。
其三银行推出宽松的房贷政策。比如利率7折啊，首付2成啊甚至还有0首付之类的。
如果把第二和第三条联系起来，我就不明白 了：买房子保值，银行拼命给你送钱去买，敢情银行才是世界上最大的慈善机构啊？这世界上最傻的就是银行了是吧？那年头你没贷款就矮人一头啊，傻瓜的代名词啊。
银行出钱让你成为百万富翁，你还不买房子？脑子被门夹了吧。
这招一出，配合国家的4 万亿 ，全民炒房轰轰烈烈啊

3.后期调控 （10年至今）
全民炒房后，连市场里的大妈都开始买房子了，基本没有死角了。我问你怎么办？废话，收网啊，别让鱼儿跑了！
其一推出外地户口限购。
这不是降房价的措施吗？错了！
房地产在2009年国家注资后就进入全民炒房时代了，买房子的其实都是本地居民，哪里来的那么多外地炒房团啊。限购是为了制造紧张气氛，同时告诉以前买房子的外地人：你看你买了房子多么英明啊，以后就没得买了知道不？
事实证明限购降房价了没有？没有！
其二提高利率和首付
在制早紧张气氛同时，配合提高了利率和首付，这意味着你如果卖了房子将很难再买到房子了。
你有那个魄力卖吗？
好了嘛，你不敢卖，市场不会出现抛售，那谈什么降价？
其三 更保险的是取消房贷
根本没人来买，没人买就没交易量，房价当然不会跌 。
这一条我本来以为只是取消二手房的，没想到目前风声来看更狠啊。
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也许都是错误的猜测，谁知道呢。

不过我觉得可以按照这个思路来看问题，在这片神奇的土地上也许会获得很好的效果，希望相信我的人能在下次抓住机会吧。这也可能是我这篇文章的唯一意义吧。

哎，当初论文都没这么长啊

===================既然拿了个精，就再来谈谈吧

在我开始谈房地产的未来之前，我先声明我预测完全有可能是错误的，但绝对是有理有据的，绝不是什么信口开河，而是类似于数学推导一样的得出结论。
既然要推导，就要有前提。其实我这篇文章通篇的前提是两个：
1.国家决策层有绝对优势的智力，物力，谋略足以控制事情的发展。
2.房地产纯粹就是被完全控制的一个工具，一个大人物的玩具。

为了佐证我的前提并不是扯淡，我征得一位同学同意使用他给我的回复：

“jinjin2 给你发来的消息 不知道是你预测取消二手房贷款，还是听来的消息。
我说个事实
在2001年，我的老师就要我们借钱都要买房，不是他预测有多牛，他是国防科大的，他的消息来自军方上层。
今天的局面可以说高层在那时就已经知道的

回复 jinjin2”

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时间段：到2012年底

先给结论：到2012年底为止，房价肯定保持稳定，偶有10%上下的波动。

为什么有这么个结论呢?我们说凡事都是有两面的，看问题不能总是从自身的角度出发。房地产发展到

现在，可以说伴随的是质疑和骂声。但不可否认过去的十年中房地产是经济发展的一个发动机，沉淀财富的一个极好工具，制造了一批，甚至是一代的账面百万富翁。
所以说房地产十年制造了很深的矛盾，但也是本届ZF取得政绩的来源，而本届ZF任期到2013年3月，

下届ZF基本会在2012年下半年十八大浮出水面。在这段时间内最好的选择是保持房地产的稳定，顺利交接。任何快速上涨或是暴跌都是不可取的，人心浮动在这今明两年绝不允许出现。

那么如何在这两年保持房地产的稳定呢？答案很简单。这里我想起圣经里的一句话： 神把真相展示于世人，而世人视而不见。
在股市里是如何防止暴涨和暴跌的？涨停板是吧？房地产可不可以来个涨停板呢？为什么不可以？
取消二手房贷，提高新房的首付和利率，你敢卖房子吗？卖了就意味着很难买回来了！你也买不起了，或者买房子很难了，是吧？没人卖，也没人买，这不就是房地产的涨停板吗！有没有！（嘿嘿——）

时间段：2012年底---未来5年
新的一届上来了，如何处理房地产这个玩具呢？这里我智力有限，不能完全锁死未来走向。但可以提
供几个选择。
大的方向上只有三种情况，涨，跌，稳定。
新zf上来必要立威取民心，房价继续上涨或者继续高位运行显然是被排除的。难道真要官和谐逼民和
谐反？你瞎想什么呢。
这俩个选项被我排除的关键因素还是：房地产是用来沉淀社会民众的财富的，而只有让他跌下来，你的资金才能踏踏实实的被锁死在里面。
所以关键在跌这个选项里考虑。
*.跌字诀
暴跌这个选项可以吗？我认为可以考虑一下。关键是怎么个暴跌法。从6000点到4000点是暴跌，直接到2000点也是暴跌。是吧？
如果2013年一开始房地产就暴跌30%，你一点不要奇怪。以2W每平米的价格来算，这时候房价还有16000元每平米。只是跌去了09年以来的增值部分，不会引起天下大乱的。
这样做的好处是新ZF一上来就立威，取得底层P民的山呼万岁。

但引起社会买房群体的不满是显而易见的，甚至出现无法预测的事件。故我认为这个可能性有，但不是很大。
阴跌这是个很好的选择。有什么好呢？


房地产的未来ZF布局。
如果房地产继续上涨或维持高位运行不行，暴跌也不是很可行，那只有阴跌了。所谓稳中有降就是这个意思吧？伟大的首都不是给出信号了嘛。
但房地产显然不能就这么烂了。分化房地产市场时机就来了，即商品房市场和廉租房。
未来5年ZF要建造3500万套的廉租房，这个规划已经出来了。谁来建？地方ZF出钱？你觉得可能吗？他自己都要破产了！
开发商或银行来建？也许吧。如果发生了，那他们就是有史以来最大的慈善机构，没有之一。
但廉租房显然不是说说就好的，这是解决贫富差距的主要手段，是事关全局的大事，用中央的话是必须解决！
好吧，一边是3500W套没有着落的廉租房，一边是民众手里6500W套空置房，何去何从，大家看着办吧。
总之民众花了几代人的积蓄替社会造了廉租房，最后大家都有房子住了，口袋也没钱了，也安分了，日子也有盼头了，工作也努力了，大团圆，全剧终。
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后记

（被人打了个岔，草草收尾）
将来事情是不是这样，过两年再来看吧。如果果真是这样的，那给相信我的同学最大的启发就是：抓住下一波机会，不要相信舆论。
如果错了，也请记住我们这些天在一起的快乐和激动。
未来怎么样？我们一起走着瞧吧，同学，5年后再相会。