席文官 顺势而为的转型之道

来源：数字商业时代 作者：刘关

　　最近，合和商业地产集团董事长席文官在出席一揭牌亮相活动时多了一个身份——合和百富基金创始人。从商业地产10余年的操盘老手，到地产基金阵列里的新兵，这一步自然有些“跨界”的意味。

　　面对地产基金如何做好“募、投、管、退”的疑问，席文官显得非常淡然，他表示：“做基金是集团发展战略化的一步。对于合和百富基金的地位，我之前从来没有想过，是市场与行业的机会让我们走到这条路上，而圣人老子的‘顺其自然、顺势而为’是我们行事的准则。一步一个脚印踏踏实实做好一个又一个项目，并在操作过程中专业、公开、严谨、规范、诚信，这才是合和百富基金基业长青的根本之道。”

　　从多股东合作到商业地产PE

　　席文官崇尚道家文化，“不变随缘”的处事心态让他十多年来一直深耕于地产策划领域。他曾先后任职于台湾旺旺集团南京公司企划部、原万科集团下属深圳国际企业服务公司策划部。

　　2003年，他以自身资历和资源顺势创业，在深圳创办合和商业地产集团。主要从事商业地产策划、运营管理以及招商，而在2007年之前，该集团一直都是在做商业地产的代理策划服务。

　　“从2007年开始，合和地产介入到商业地产的投资运营中，在无锡、山西投资了一些项目，并且在策划、运营管理、招商等方面都取得了预期的成功。”在他看来，从服务商角色再到投资商、运营商角色，这一转换就是随着自己所在团队的专业度提升而来的，而下一步如果要在竞争越发激烈的商业地产领域赢得一席之地，则需要做战略性突围。

　　“目前，合和集团发展的最大问题不是人力资源，不是我们的专业能力，而是我们的资金。如果只是做3～5个项目，我们的资本没有问题，但是当我们做10个乃至20个项目，并且需要在很短的时间内完成的时候，快速的发展中，资本便成为了集团发展的最大障碍。”席文官对记者介绍，而寻找外部资金的支持成为不二选择。

　　2007年7月，合和商业地产集团与香港五洲国际集团、深圳侨城假日共同成立深圳市五大洲投资发展有限公司，在无锡投资“哥伦布广场”系列城市综合体项目；2007年9月，合和商业地产集团则与深圳侨城假日、山西通泰投资共同成立山西三晋渤海投资有限公司，投资运营山西第一大综合性批发商贸物流市场——三晋国际商贸物流城。

　　对于合和商业地产集团，这种联合投资的形式无疑会带动其跨越式发展，而“多股东方式”运作两个大型项目的成功无疑也坚定了该集团对于投资运营业务的信心。

　　然而，这一多股东方式并不完全符合席文官眼中所谓的带动作用。在他看来，由于想借助更多的资本力量（无论是来自房地产行业的资本还是其他行业的），更为灵活的私募基金模式则是其一直寻找的最佳“资本引擎”。

　　金融危机下产业结构调整更给了其天时之利，在席文官所接触的资本来源中，绝大多数都是之前做出口、代工等劳动密集型行业的老板，而在产业转移、产业结构调整的当下，“他们则早已过了‘重新创业的年龄’。而且金融危机之中的政府救市行为，让通货膨胀在短时间内难以改变，他们的这些闲置财富也急需寻求新的投资渠道。”

　　在席文官看来，在面对上述市场与行业机会呈现时，他的团队成立合和百富基金便是再自然不过的事情，“多股东合作的形式正是商业地产私募基金的前身。”

　　商业地产PE的“和之道”

　　7月28日晚，席文官宣布，由合和商业地产集团发起，包括江苏、山西、广东等民营企业家、实力投资人，联袂打造的一只人民币地产私募股权基金（即PE）在上海成立，首期募集资金6亿元。

　　遵照顺势而为的处事法则，席文官的合和百富基金选择的投资领域自然定位在专注于二三线城市综合体和大型商贸物流市场等商业地产领域。

　　“由于各类民间资本的现实要求，绝大多数基金为了尽快退出而选择了将投资领域投向可以‘快进快出’的住宅领域。尽管目前有‘限购令’的影响，但是住宅还是比商业地产的退出要更为稳妥一些。因此，由于商业地产的退出比较长且困难，不少基金现阶段基本避讳这一投资领域。”北京某地产私募基金经理对本刊记者介绍。

　　也就是说，这类基金难就难在“募、投、管、退”中的“退出”领域。而对于这一难题，对于席文官的团队来说，在他们所选择的二三线市场，凭借他们的经验，商业地产基金可以遵循着“产权销售+可持续繁荣”模式，即所开发商业项目的部分商铺可以用产权销售让资本进行退出，而整体上则统一管理以确保商业项目的可持续发展。而这与已成功操作多个案例的高和投资在操作手法上有异曲同工之妙。

　　该模式最难得的是如何与投资人建立持续的信任，如何切实做好散售后项目运营管理依然顺畅，如何确保商铺购买者的利益……这些都是采用这一模式之时必须要考虑并解决的关键节点。

　　“选好址、定好位、画好图、招好商、卖好铺、旺好场，我觉得只要做好了这六方面，它就可以解决‘产权销售’和‘持续繁荣’这样一对矛盾的问题。”在席文官眼中，围绕六个关键点，除了需要既往商业地产的经验资源，似乎还需要更为全新的心态处理基金中众多个体的“多赢”关系。比如，对于最为关键的基金投资人而言，席文官表示与投资人建立信任，就非常重要。

　　“我们可以让潜在的投资人先不着急投资，当上一年多的观察员。日积月累建立信任之后自然会对我们的投资模式表示认可。”对于已投资的投资人，除了采取每月工作总结以及计划主动汇报外，还让投资人与管理团队沟通更为顺畅，实现两者之间信息更为透明化，以赢取利益共享的空间。

　　而且在这一过程中，席文官认为，心态切忌浮躁。原因在于，“诚信的建立需要时间和对规范的坚守。”他强调，如何让资本能够参与到项目中来，最重要的便是取得资本的信任。

　　《吕氏春秋·有始》有云，“天地合和，生之大经也。”席文官坚信，用以诚待人、共享利益的心态来做，其团队所坚守的“和之道”一定会在如火如荼的“基金江湖”领域中留下别样的一笔。