房贷提前还款，发现的贷款方式不同的影响 (转)

偶很早就听说两种方式的差异了，现转一贴给大家参考


??到银行提前还款，发现了贷款方式不同带来的不同的影响。
　　对于即将贷款的同志可能有帮助吧。
　　
　　有两种还款方式：
　　①等额本息还款法：每个月本金和利息的总和相等，但是每个月本息的构成比例不同，开始还款时本金比率最小，以后逐月递增
　　②等额本金还款法：每个月本利和利息的总额不等，还款总额逐月递减，但每个月本金不变，利息逐月递减
　　
　　银行从自身的角度考虑，一般建议选用等额本息法，即每月还款额度相同，客户也便于记忆，每个月只需要存固定的钱到银行就可以了，既方便又简单。
　　
　　不考虑提前还款的话，等额本息法比等额本金法归还的总利息多。如果不考虑提前还款，则应该选用等额本金法，只是初期还款压力大。
　　
　　如果考虑提前还款，在已归还利息不退还的的前提下，有两种因素影响：
　　①哪种方式归还的本金多，提前还款的数量就少
　　②提前还款的时点
　　采用等额本金法归还的本金多，提前还款的时点越早，越节省利息。
　　
　　结论是：不管考虑不考虑提前还款，都应该选择等额本金法，即逐月递减法。
　　
　　举例如下表：
　　还本付息额表 （总额20万，贷20年，利率4.2%）单位：元
　　
　　等额本息还款法
　　期数 本金余额 偿还本金 偿还利息 月还款额
　　1 200000.00 484.33 840.00 1324.33
　　2 199515.67 486.37 837.97 1324.33
　　3 199029.30 488.41 835.92 1324.33
　　... ........ ........ ......... .......
　　... ........ ........ ......... .......
　　238 3939.86 1302.32 22.02 1324.33
　　239 2632.08 1307.79 16.55 1324.33
　　240 1318.80 1313.28 11.05 1324.33
　　计 200000.00 117840.36 317840.36
　　
　　
　　等额本金还款法
　　期数 本金余额 偿还本金 偿还利息 月还款额
　　1 200000.00 833.33 840.00 1673.33
　　2 199166.67 833.33 836.50 1669.83
　　3 198333.33 833.33 833.00 1666.33
　　... ........ ........ ......... .......
　　... ........ ........ ......... .......
　　238 2500.00 833.33 10.50 843.83
　　239 1666.67 833.33 7.00 840.33
　　240 833.33 833.33 3.50 836.83
　　计 200000.00 101220.00 301220.00
　　
　　通过上表可以看出,虽然都是20万元、期限20年的贷款,但这两种方法每月偿还银行的本息额度却不同。如果提前还款，则区别是非常大的。