一道简单的算术题，揭开“高房价”的内幕

本帖最后由 xf-industry 于 2013-3-3 13:51 编辑

基于自身“管理咨询师”的职业习惯，一直想揭开“高房价”的原因和秘密。今天，托朋友的福，有幸听了一堂房地产业的内部培训讲座。，对房地产业高端人才云集早有所闻，听完讲课，真的是名不虚传！而且受益匪浅。原来，一直不对外公开的内部讲座（不是朋友的特殊关系，我也是无法进入其课堂的），是那些所谓的“砖家”们，永远也无法获知的机密。天机总算泄露于我，课堂上，一道简单的算术题，揭开了“高房价”的内幕。

这道简单的算术题，是这样的：

例如甲左手有20万，购得一套价格为100万、首付款为20万、银行贷款为80万的房子。买来后，甲的左手准备将房子以200万的价格卖给甲的右手（即是自己人，当然房主的名字不一样），于是甲将右手里的200万倒给甲的左手。取得房产证后，甲的右手将《房产证》抵押给银行、申请转按揭，首付款为40万，银行贷款为160万元。至此，交易完成。

交易前：甲总共资金是：左手20万+右手200万=220万
交易后：左手拿到右手的200万—还完贷款80万才能拿房产证给右手=120万
右手从银行申请银行按揭贷款=160万
合计：左手120万+右手160万=280万
交易前只有资金220万，交易后却拥有资金280万，净赚60万。

在这样的一个左手倒右手的过程中，最后的结果是不是很惊讶呢？这个投资者直接套到了60万元钱，而房子依然还在自己手中，只是房子的贷款增加到160万。但即使自己还不起贷款，房子被银行收回去了，又有什么关系呢，已经净赚了60万还在自己左右手中啊。

人们肯定很奇怪这样的逻辑怪圈怎么实现的？关键点在于两个：一是贷款银行成了冤大头。二是风险转嫁给了后续购房者。（公式中，采用甲的左手倒右手的比喻方式，是为了更生动形象地说明其深刻的寓意是：他自己高价卖给自家人都能套到钱？谁愿意把房子低价卖给你呀？

值得回味的是：拥有那么多高级会计师和出纳、精于算计的银行，难道被上面一道简单的算术题给彻底绑架了？拥有顶层精英的政府，难道也被上面一道简单的算术题给打败了？这个我们不得而知！但你冷静地思考下吧，那些“房叔”、“房嫂”等“房多多”们都是些什么人物，你大概便略知一二了！

但非常配合的是，丈母娘“无房不嫁女”的攀比心理，造就了中国一个独有的基本规则：只要你盖好了房子，你就不愁卖不出去房子。因此，银行即使知道：按揭贷款使银行成了冤大头，但只要房价还在涨，又有什么关系呢？

天机总算被泄露，现在，你该清醒明白了吧！中国的房价何以会成为今天的状态？中国的天价房是源于市场的炒作？人口众多供地稀少导致的高地价？亦或刚性需求的使然？你们错了，这些都是表面，都不是问题的关键。

如果我们将首付提高到50%，将上面这道算术题重新验算一遍，看看结果又如何！

例如甲左手有50万，购得一套价格为100万、首付款为50万、银行贷款为50万的的房子。买来后，甲的左手准备将房子以200万的价格卖给甲的右手（即是自己），于是甲将右手里的200万倒给甲的左手。取得《房产证》后，甲的右手将《房产证》交给银行、申请转按揭，首付款为100万，银行贷款为100万元。至此，交易完成。

交易前：甲总共资金是：左手50万+右手200万=250万
交易后：左手拿到右手的200万—还完贷款50万才能拿房产证给右手=150万
右手从银行申请银行按揭贷款=100万
合计：左手150万+右手100万=250万
交易前只有资金250万，交易后拥有的资金仍然是250万，持平了。

也就是说，当首付款提高到50%以后，却是另一番结局：在这样的一个左手倒右手的过程中，这个投资者没有套到一分钱——虽然房子依然还在自己手中，虽然卖价提高了一倍，但是房子的贷款也增加了一倍。如果自己还不起贷款，房子被银行收回去了，最后是竹蓝子打水一场空。

首付款50%就是一个持平的亏赢的分界线，如果将首付款再进一步提高60%、70%甚至更高，炒房者卖的越高，亏的越多，房子最终会还原其“住”的属性。只要首付款低于50%， “炒房”就肯定有钱可套！（注：“首付比例”指的是当地市场所有房产首付比例的平均值）

这就解释了为什么很多新楼盘刚开始修就被“炒房团”买走了。他们炒的不是赌房子会升值，而是拿了房子去收拾银行。银行拿到这个房子怎么办？更不敢降价了。只好再加点价接着卖。所以普通老百姓现在根本别想买到真正合理价格的房子！即使你直接从开发商手里买来的房子都说不定已经转了好几次手又回到银行以及开发商手里的了。说句不好听的，现在8000/平的房子里，只有2500才是房价，有5500都是低于50%的首付所带来的资金黑洞！也就是说：真正的“刚需”者们，正在替人任劳任怨地擦屁股。

有人就会疑惑：如果大家都不买房，房价是否有可能降下来的呢？答案是否定的，因为前面的案例的用意正好是：他自己高价卖给自家人都能套到钱！又怎么可能将房子便宜卖给别人？——除非银行取消按揭、房地产泡沫破灭、资金链条紧绷乃至断裂。——这也就解释了为什么那些“房多多”们办那么多的户口薄，原来是为了将自己的房子、高价卖给自己、然后去套取银行的钱呀！

你现在应该理解：面对政府一轮又一轮的房价调控政策、“限购”政策，但“房价依然坚挺”的真正原因了吧？因此，不要动不动就骂房地产“黑心”什么的，它们只是先我们一步解开这道既简单又复杂的算术题，仅此而已。

最终的结论是：只要将首付款提高到50%以上，房价才可能降下来！中国的“高房价”都是“按揭” 惹的祸。所以说，按揭按揭，就是把你按在地上，一层一层地揭你的皮！

有人可能又纳闷了：首付提高后，购买力岂不下降了，还不是一样买不起房子？那我反过来告诉你，中国的农民，没有什么首付，不照样盖得起房子！因为房价下降后，可以抵消首付款提高，你自己再做这道算术题吧：例如一套房总价是100万，20%的首付款也要20万，如果一套房总价是50万，50%的首付款也就25万，不是差不多吗？

只有首付款低于50%，你如果攒够了“首付”的钱还不买房，那你一定是傻瓜！暂时替人任劳任怨地擦屁股又何妨？但是，当首付款出现高于50%的动向时，你如果不赶紧卖房，你迟早要“破产” ——因为总得有人去消化房价的泡沫吧，恐怕等到那个时候，房子低价卖不出去、还要偿还高额的房贷——别以为你“有房”就万事大吉了！别以为你“有房”就能养老！（注：“首付比例”仍然指的是当地市场所有房产首付比例的平均值）

俗话说：外行看热闹，内行看门道。这个门道，还真只有极少数人才懂得。作为福州日出东方管理咨询有限公司一个负责任的咨询师，我有幸先一步“懂”了这个门道，将之公诸于世，希望有识之士看到此文后，大量转贴，还老百姓一个合理的、正常的“房价”！

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**“房价”已经跟每一个家庭的命运息息相关！这篇文章值钱吗？你说呢？福州日出东方管理咨询有限公司，还有很多很多值钱的东西呢……连CCTV3央视主持人合唱的MTV《生活就是舞台》也在唱“日出东方红似火，照遍满堂燕归来”呢：

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【后记】**首先要搞清楚“住房市场”的属性问题：是属于“居住”属性，还是属于“投机投资”属性？

文章已经说的很清楚了：只要首付款低于50%，就注定了当前住房市场是一个投机投资市场。《“国五条”实施细则》在当前这个时候出台，核心或原则就是要严格遏制房地产投资与投机。当然，“国五条”也误伤了一些住房“刚需”者，尚不足以对抗日益增加的市场预期。但是，先把房地产投资与投机遏制下来，可能是先稳住“病情”、然后观察一段时间，再开新“药方”的缓和之计吧！

哎！再看不懂，我也没办法了！
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