十年房价 为何“此消彼涨”(珠三角VS长三角)

　　
　　为什么可支配收入很高的广州、深圳，房价走势却与长三角迥异
　　
　　在长三角叱咤风云的“温州炒房团”，为什么在广州、深圳却没有得手
　　
　　房地产税收对长三角GDP有特殊贡献，炒楼势头会得到根本遏制吗
　　
　　广州商品房均价与上海相差甚远
　　
　　韩国飚：2004年广州人均收入16884元，深圳人均收入27596元，而上海人均收入16683元，杭州人均收入14565元。都说人均收入是衡量房价高低的最终标尺，但是比较两地的情况，房价走势却是相反的。是长三角居住、投资环境比广州、深圳好，还是有别的什么原因？
　　
　　李刚：从东南沿海一些大城市刮来的房地产暴涨之风席卷全国，作为全国房地产市场起步最早的广州、深圳也并非未受波及，但两市的商品房价格，在2004年中期经历小幅振荡后便稳定下来，今年1—3月，广州商品房价格甚至持续回落，当前广州、深圳商品房销售均价基本稳定在5660元?平方米和6037元?平方米的水平，与温州9278元?平方米、上海8627元?平方米、杭州7210元?平方米的均价相比，广州、深圳房地产市场似乎更为理性。
　　
　　韩国飚：真有点不可思议。虽然以上海为龙头的长三角地区近年经济增长比较迅速，但两地房价不应该有这么大的差距。在我看来，上海、杭州的房价是透支了未来的增长空间。中央政府采取一系列调控房市措施后，在相对低位的广州商品房价格出现持续回落，但是上海楼市依然居高不下。即使最近上海连出“重拳”打击楼市炒作，成效如何，坊间仍持谨慎态度。广州人对上海楼市会有什么看法？
　　
　　李刚：“在上海，2万元?平方米的房子到底是哪些人在买？买到的又是怎样的房子？老百姓买得起吗？”在采访中，许多经历广州楼市大起大落的人，还是觉得上海当前的楼价不可思议。
　　
　　韩国飚：据了解，目前购买上海住房的主要有四股力量：一是外资、外商、海归华侨；二是全国各地到上海发展的投资人；三是新上海人及上海人的本地需求；四是投机者，主要有海外看好人民币升值的投机者，以及所谓“温州炒房团”。这四类人的比例，目前很难有确切统计数据。不过，似乎上海常住居民的需求仍然是占到绝大多数的。如果第一、二、四种投资力量占比重大的话，看目前统计数据的上海人均收入就没有意义。但普遍认为，长三角的房价偏高。
　　
　　李刚：短期内会出现这种情况。如果这三种资金购买上海楼市比重到一定程度（一般认为投机比例占到20％），房价就可能虚高，就是楼市泡沫。因为一旦楼市上涨趋势预期改变，大部分不以居住为目的的投资者、投机者就会抛售，造成短期供给远远大于需求，房价就会下跌，逐步回归到人均收入能够支撑的合适价位。
　　
　　广州市国土房管局市场管理处处长黄文波介绍说，广州中心区一般商品房均价在每平方米6000元左右，其它区及郊区一些大盘每平方米在四五千元左右，适合目前广州多种收入阶层的消费能力。这样的价格完全是市场自发形成的，政府没有干预；相反，政府主管部门还在慎重思考，一旦广州房价也出现异常波动，如何依靠宏观调控这只有形的手干预。
　　
　　有自己和香港的前车之鉴，广东人害怕炒房产
　　
　　李刚：虽说有人认为，广州、深圳房地产市场成熟、购房者理性，但在许多广州人眼中，当前某些城市“××范围之内找不到2万元?平方米以下的房子”、“××范围之内找不到1.5万元?平方米以下的房子”这类的话，与上世纪90年代中期的广州有惊人的相似。
　　
　　在1992年邓小平同志视察南方后，广州房地产一路飙升，到1996年达到顶峰，当年预售商品房均价达到6677元?平方米，城区更是“找不到1万元以下的房子”。而从1997年开始，广州房价一路下滑，至2003年，均价降到5274元?平方米，每平方米跌幅至少超过1400元。在广州房价持续下滑的7年中，广州人购房观念、消费层次发生了很大变化，开发商为争夺客源，往往在小区及周边环境、园林绿化、小区配套等方面不惜血本，大型楼盘整体开发纷纷向国际水平看齐，早年疯炒的那一批间杂在居民区内的单体楼、商住楼，目前在二手市场也属于缺乏人气的滞销货，当年的一批炒楼者还真炒成了“房东”。
　　
　　韩国飚：难怪广州购房者更为理性。
　　
　　李刚：这是市场教育出来的。特别是相邻的香港楼市。1997年前，香港楼价高企，受亚洲金融危机的影响，特别是非典时期，香港楼市累计跌幅达65％，17万港人成为房子市价跌到低于他所欠银行贷款本息的“负资产”人口，很多人干脆“塌订”：房子连同首期及已付月供统统不要了。这给珠三角人很深的印象。广东省政府参事、广州大学管理学院教授潘蜀健认为，“楼市大起，必然大落”。于是，广州人买楼以自住为主，炒风较淡。
　　
　　韩国飚：长三角地区不少城市近几年楼价疯长，半夜排队买楼、楼盘开盘即告售罄的怪事屡见不鲜。记者采访中遇到几位海归青年购买上海市中心中山公园附近的一处豪华房产，20700元?平方米，还要送给销售人员几万元好处费才买得到房子。难怪有人说：做房地产不如炒楼的。
　　
　　李刚：这样的趣闻在广州楼价大起大落过程中也屡见不鲜。当时，在广州一些楼盘促销期间，为营造销售紧张气氛，请人排队并在媒体上造势的事情并非鲜有；而有些楼盘明明没有卖出多少单位，但出于囤积的目的或是制造“旺销”的局面，售楼小姐手中永远只有屈指可数的几个单位供购房者选择。对于过程中的那些“促销”小伎俩，广州消费者已经应对自如。
　　
　　广州曾有过一些质量不高但定价过万的“豪宅”，销售量不错，相关银行也为这批房子办理了七成按揭。但银行的按揭贷款打到开发商账户后，相当一部分房子却没有人缴付供楼款，一年后银行不得不强行收楼。就这样，有人把这些“豪宅”以七成的价格“卖”给了银行！
　　
　　广、深市民已解决住房“温饱”，正从容迎接“小康”
　　
　　韩国飚：在跟所谓“温州炒房团”成员接触时，他们提到，广州、深圳是他们极少没能得手的两个大城市。原因是当地楼市比较成熟，供应量充足，老百姓投资理性，不跟风炒作。是这样吗？
　　
　　李刚：是的。我采访了广州恒大集团董事长许家印，以及集团副董事长、恒大房地产公司董事长李钢。他们说，这得益于广州十多年房地产市场的发展，市民住房条件大幅改善，百姓买房有多种选择。“温州炒房团”在广州搅不起风浪，与广州楼市巨大的供应量密切相关。截至2004年底，广州市商品房空置面积为605.09万平方米，这还是近4年以来最低水平，不管是哪一路炒房团，在如此之大的商品房供应量下想兴风作浪，难度很大。
　　
　　广州、深圳居民，通过购买房改房、拆迁和购买商品房等方式，85％以上家庭解决了有产权的住房问题，从1997年到2002年5年间，广州人均居住面积增长44.3％。对他们来说，不是解决住房“温饱”问题，而是解决“怎样住出格调、品位”的“小康”问题。现在，广州市民在市区拥有一套住宅后，很多人已经或正在计划在郊区购买周末休闲度假用房，这就使得广州消费需求显得从容———房价太离谱，购房者便不介入，等价格降下来再说。
　　
　　韩国飚：有意思。上海人以往缺住房缺怕了，对改善住房条件有很深的“情结”，不是常说“北京人买车，上海人买房”吗？这十几年经济的两位数增长，又给这历史积累的需求创造了释放空间。
　　
　　李刚：长三角的房价有望降下来吗？
　　
　　韩国飚：上海最近有一个很重要的措施，就是推出两个1000万平方米配套商品房和经济适用房，加大楼市供给。另外，住房按揭不能转让也有利于遏制炒作。前一段时间，上海出台措施，规定个人购买普通住房一年就出售的按买卖差价征收5％营业税及其他税费。浙江省为遏制房价也将推出8000万平方米住房。其中经济适用房300万平方米。长三角正全面加大住房供给。
　　
　　李刚：不知道上海这2000万平方米的地区分布如何。不能都集中在偏远地区，市中心也应该保持一定的住房供给。这就是所谓市场的有效供给。如果新建房都集中在偏远地区，就无法满足相当一部分人的需求。房价还下不来。目前广州6000元—8000元的价位上，有珠江帝景苑、东山雅筑、都市华庭、漾晴居等城市中心区这一档次的“豪宅”虚位以待；在5000元—6000元价位上，广州市民可以在金穗雅园、愉景南苑、新鸿花园、光大花园、逸景翠园这些小区环境及配套上乘、装修也考究的楼盘里找到自己中意的房子；在番禺区大石、南村、芳村区、黄埔区、白云区，小区内外环境一流但配套略有欠缺的楼盘，售价基本在4000元—5000元之间；如果想在环境更好、远离城区的地方购买休闲度假房子，增城、花都、从化及番禺中南部地区高质素、低价格的楼盘还能为广州市民提供更多价位的选择。
　　
　　韩国飚：广州方面平抑房价有哪些有效措施？
　　
　　李刚：去年广州就曾出台四大措施平抑房价：一、当年出让用地大增3.6倍；二、抵债土地“开闸上市”；三、加紧“收回”增加储备，广州撤销41个开发区共计土地18063公顷，使房地产开发土地储备得到大幅增加；四、土地年租制生“变数”，由于土地年租制是通过每年交付一定的“租金”来实施，而不是一定要70年“一次缴清”，此举大大减少了房产商用于“购买”土地（使用权）的成本开支，也有助于“拉低”广州地价。
　　
　　遏制炒楼对GDP的影响有多大
　　
　　韩国飚：据说，广东省GDP对房地产依赖程度较小。2000年以来，房地产业增加值占GDP的比例保持在5％左右，2003年为5.36％。而在当年房地产泡沫较多的海南，房地产业贡献率曾达40％。
　　
　　李刚：长三角情况如何呢？
　　
　　韩国飚：据新华社报道，2004年上半年，浙江省房地产税收近87亿元，占地税收入的21.9％，对新增税收的贡献率达34.7％。如加上建筑业，去年浙江地税每2.9元中就有1元来自房地产业和建筑业。在上海、江苏，房地产业和建筑业（不包括相关产业）税收占地税的比重均不低于30％。有测算表明，2004年，上海来自房地产的税收直接贡献率为400亿元，而上海当年地方财政收入为1119.7亿元。由于经济增长对房地产及相关行业的依赖性过大，政府肯定有维护房价的冲动，当然，同时也加大了经济风险和金融风险。对比广州、深圳等，如今的上海，更能深切地理解中央政府的担心，可以说，抑制房价已是必然之举。