上海：地产人往来熊市与牛市之间

一 来来往往
胡文魄急流勇退。
2005年4月，胡文魄辞职，离开干了9年的上海万科。“我给自己留下的时间是到今年底，如果今年底前还不能有所成就，那我就再找家公司打工。”胡所言的最后期限是留给自己创业的时间表，“上海的市场已经很成熟了，市场分工也已经很专业、很细化，所以我可能去外地，主要是在长三角地区寻找机会。”而对于行业，他说还是会选择做自己的本行：地产销售代理或者是地产项目中介，后者主要是帮助别人寻找合适的地产项目、进行项目评估等。
此前，胡从最初的万科城市花园销售主管，先后升任上海万科项目部经理、市场营销总监。
1996年2月，一个偶然的机会，胡进入上海万科，主要的缘由是其北大的校友林少洲的力邀加盟。此后，虽然林少洲离开了万科，并在京创办了自己的北京厚土机构，但胡一直坚持留在了万科，并且一做就是9年，和房地产业结下不解之缘，北大哲学系出身的他现在也已成为地产业的一名精英。
也有坚持留下的，上海绿地集团的陆先生就是其中的一位。
从1995年加入绿地，陆在这家企业待了10年，他自己也从最初的楼盘销售升至如今的集团副总裁。按他自己的回忆，“每过半年一年就会有一次升迁。”关键的职位有市场营销部副总、市场营销部总经理、总裁助理。
从最初的陆先生一个人包揽一个项目的全部，包括项目前期谈判、项目评估、策划到最后的销售、办出小产证为止，全程跟踪，进行粗放型作业，到后来的市场部7个人管6个项目，发展到今天的以此部门为基础，分化成四个专业部门：项目研发部、市场营销部、商业地产事业部、客户服务中心，陆先生还亲身体验了上海地产业从粗放走向精耕细作的10年全景。
二 难关
“99年之前在上海卖房子太难了，尤其是96、97、98、99这四年，那时完全是一个买方市场，我们是想尽各种招数，包括进行最早期的客户调查，了解客户最喜欢的户型、朝向、立面等等。”据胡文魄介绍，那个时候，万科上海公司不仅组织看房专车，同时还需要推出看房送礼物，诸如雨伞、记事本等等。打折就更是司空见惯，九折、八折，最为甚者，推出外销房、侨汇房五折、四折。
即便如此，受大环境影响，那时万科上海的楼盘签约率还是很低，并且房价涨到4100元/平方米就卖不动了。“那时候，万科每年售房面积不足5万，主要是自住客户，以炒股票赚了钱的上海人、做各种生意的外地人、去日本打工回来的上海人这三类为主。”而到2003年，万科上海全年销售房屋面积已经达到20万平方米，最高售价也超过了1万元/平方米。2004年，这一数据仍维持在18万平方米的高位。如今新开盘的精装修房朗润园售价已高达12000元/平方米，这一项目同样位于上海万科的老根据地闽行区。
“99年11月，中房上海指数住宅部分跌到了最低谷。”胡文魄现在回忆起来，还觉得颇多感伤。首个大型住宅楼盘万科城市花园靠近上海虹桥机场，所以那时候，“本来看房者就不多，但每3个人中就会有1位因这一缘故，而放弃签约。”
而那时候因为银行住房按揭贷款业务少，万科为此还推出了“双按揭”业务：即银行贷五成，开发商提供两到三成按揭。
这一时段绿地集团参与了上海大批量的旧区改造项目（主要如365工程），“97年之前大量的物业主要是售给政府、企业，用于团购，个人购买者很少，占到我们的商品房成交额的不足10%。”陆先生回忆说。“98、99年自住者开始增多，45岁以上的消费者做为主流。”
而在付款方式上，“要么是分期付款，购房时交一部分，交房时付足全款；要么就是一次性付款。”后来开始有最高10万元的公积金贷款额度，陆透露说：“但绿地每年底还需要向建行上海公积金管理中心申请公积金额度、指标，希望他们能给绿地多一些，方便我们的客户。”
三 黄金时代
早起的鸟儿有虫吃，这话一点不假。
从2000年开始，在上海市政府一系列利好政策的推动下，上海房地产市场逐步恢复升温。这些政策包括契税减半（从3%减到1.5%，最低时降到0.75%）、取消福利分房、买房退税、售后公房可上市交易、外地人买房申办蓝印户口、市区启动大面积的旧区改造、加快市郊规划等。“正是上海市政府的这一系列市场化的手段，启动并激活了上海房地产市场。”胡和陆都坚持认为。
2003年，上海房地产市场进入高速猛涨期，持续年涨幅超过20%。市中心房屋均价从不足7000元，涨到了如今的18000元；而外环线以外的房屋均价则从不足2000元涨到了如今的近7000元。全市全年房屋销售面积的统计数字更为惊人：如今，上海房地产市场每年能完成3000万平方米的销量，这一数字是北京、广州、深圳三地市场年销售量的总和。
“我们见证了上海地产市场从火爆走向低迷，也再度见证了从低迷快速成长到顶峰的全过程。” 99年过后，胡文魄和陆先生这批早期进入的从业者开始愉悦体验黄金时代：卖房也不用绞尽脑汁想策划方案了、按揭也能顺利实施了，“只要是房子，就能卖掉。”现在，职业经理人们都在想的是：卖掉第一批几十套后，第二批该何时推出？售价该调高多少呢？
究其原因，胡认为是市场需求的被激发。“02、03年开始，越来越多的人涌入上海，包括台湾人、香港人、海外人士、外地精英等，大量人口的需求被释放，加之上海城市本身的文化积淀，这些都会体现在房地产市场上。上海成为全国容量最大的市场，大量的投资者、投机者也都相继涌入。”
房子好卖了，但地块却难拿了。
2002年上半年上海开始实行土地招投标，改变原来的协议土地出让的方式。
虽然陆先生认为根本上没有太大的改变，“原来是公司和政府一家谈，现在只是很多人一起谈判博弈。”多年以来，绿地集团主要以参与上海市政府推出的旧区改造项目，来获取新的项目，“我们原来常用的做法是，拿公司在青浦等郊区的房子置换，作为安置房提供给市民，以此参与大量市区老棚户区的改造工程。”
但万科的胡文魄却认为难度大了很多。“从2001年开始，大量外地外行的企业，涌入上海房地产市场，他们拿地的方式是掠夺性的，很多时候就不考虑价格。我们在拿地过程中碰到很多这样的企业，直接告诉区政府，反正就是比万科的出价要高。”
从1999年到2003年，在项目部工作的5年时间中，胡自己说平均每3天就要看一个新项目，每年在上海看近100个项目，“5年间共看过谈过400-500个项目，其中，深度接触谈判的也不下100个，”这其中包括，世茂滨江花园地块、徐家汇弘基休闲广场地块、徐家汇天平路中央绿地、浦东联洋社区地块、北外滩虹口区某地块等等，“地块的来源有三种：中介找上门的、地区政府推荐的和我们自己找的”，但最后真正谈成的，仅有宝山、浦东的三个项目，万科一直期望在上海市中心建立一高层标志性建筑的夙愿，也未能成行，这也成为胡本人最大的遗憾。
过高的地价也间接地推动了如今房价的快速上涨。“因为房价不是按成本来定的，而是按市场供需的信号来定的，既然现在高价拿地的企业认为未来这个价格能卖掉有需求，那如今正在售房的企业自然会抬高房屋的定价，高位出售。”究其根本原因，是高地价在一定程度上成为定高房价的参照系。
时间推到今日，虽然他们都认为上海房地产市场确实存在问题，但仍然坚信，通过及时的调控，这个市场会继续好下去的。