转贴:房地产的一些真相

2005-07-15 07:12:41 新浪网友　IP:221.219.1.*
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在北京呆很多年了，很偶然认识了一些房地产界的朋友 ，从而得到了一些大家不知道的真相，如果不公布出来我会良心不安 。
　　1、国家再次收紧基础投资信贷，2004年7月1日起 银行除了经济适用房项目都不给发放贷款了，一分钱都没有。很多开 发商的资金链遇到了问题，不加紧卖房子就活不下去了，他们已经到 了生死存亡的关键时期（他们着急卖房子呢，所以消费者们要沉住气 ）；
　　2、北京目前大部分的商品房现在其实都卖不动了，销 售现状比较糟糕，但没有媒体报道（开发商和媒体都是既得利益的共 同体），很多标着售罄的房子都没有卖掉，其目的是在消费者中制造 紧张空气，人们的消费心理是越买不到越想买，喜欢追涨；
　　 3 在北京，所有的商品房项目销售放号都是只放1/3，1/3的 房子卖完了就说没房子了，其实还有2/3没卖，其销售策略就是这 样-----制造楼盘热销的假象，消费者一看快卖完了就会急着买 ，看看还有没有剩下的，他们就一点一点放，所以那些标着售罄的楼 盘总会有别人转让的，或者一些其他原因的房子在卖，价格却高了很 多，其实他们大头还没卖掉呢（每一个楼盘都是，信不信由你）。
　　4 普通住宅项目的全部成本无论如何到不了2500元/平 米，国外的房地产利润率不到10\%，你看看北京的房价吧，都赶 上美国了。计算一下就知道有没有泡沫了，现在买房就像1988年 买彩电的效果一样。4000元买一台18英寸的，我家就是那时买 的，过了一年肠子都悔青了。
　　5、房地产业内高层比较普遍 的看法是最多撑到2006年会大跌，他们还想再狂赚一年的钱，地 产界内部都感觉够呛，可能2005年就会崩盘。建设部的官员会说 稳中有升，ZF领导们也希望股市稳中有升,说了好多年,结果大家 自己看看就知道了。
　　6 现在北京民用住宅实际的空置率是 30\%多，供求关系一目了然。
　　7 开发商手里的有的是 地，说公开拍卖造成地价上涨纯粹是胡说八道，是为了在社会上制造 紧张空气，让人们抢购房产，抬高房价。
　　
　　其实，开 发商可以撒谎,媒体报纸可以撒谎,评论家可以撒谎,ZF的有关部 门也可以撒谎，所有的谎言都只有一个目的就是制造泡沫，既得利益 集团可从中渔利。但是市场是不会骗人的，泡沫总会破裂的，总有一 天会骗不下去的。泡沫总会破灭的，我可以肯定。我地产界的朋友都 不着急买房，对我说要沉得住气。
　　我曾经炒过股，现在没兴 趣了。感觉股市和房地产市场的原理都一样，买家越多，资金量越大 ，价格就会涨得越高。房地产市场里，开发商其实就是翻手为云覆手 为雨操控市场的庄家，媒体报纸就是为他们摇旗呐喊的股评（你看现 在股市里谁还相信股评），1999年5.19股市井喷的时候我记 得大部分股评家都信誓旦旦地预测中国股市几年之后会上5000点 ，几年几年之后会上10000点，前途一片大好，大家尽管买进，
股市只涨不跌。现在看不象笑话吗？现在中国的房地产市场已经经过 长期牛市到也许已经到最高点了，也许马上就要到最高点。如果你不 想被高位套牢的话，现在就不要急着买房子，如果大家都不再着买房 子，急得是开发商。买盘力量小了，房价自然会降，就像现在的车市 一样。
　　有人说，土地是不可再生资源，房价只会涨不会跌。 可是JP比中国更加人多地少，他们的房地产已经连续低迷12年了 ，地产价格连着跌了12年！！因为他们的房子盖得够多了，供大于 求了。
　　在北京、上海这些大城市的房子盖得也足够多了，大 厦将倾了！。
　　让更多的人知道中国大城市房地产泡沫的内幕 ，告诉你身边所有要买房子的朋友都捂紧口袋！！!

我认为这 位同仁讲的是真实的事实.我下面列举几个真实的实例供大家参考.
按高层商品房举例:
1.在每个楼盘之初,实际的上缴国家 的土地出让金很少:大约200元到300元/平
米(以200 4年的标准计算); 因此,开发商大肆喧嚷,拍卖土地的价格高, 都让政府拿去了是说假话,是冤枉 了我们的政府.他们太不地道了 .
2.大市政费用:包括道路建设费,天然气管道,电力设施; 上下水设施费用:按较高
的标准来计算为:200-250元/ 平米.
3.建设费用(以建筑单位完成的验收合格的毛坯房来计 算):按收费高,中,低列出高收费:800-900元/平米;中 收费:700-800元/平米;低收费:550-650元/平米 . 而且,开发商,房地产商是寻找多家建筑公司同时报价,选择要 价最低的建筑公司和提供最优惠付款条件的建筑单位来做/.比如垫 款建筑,楼起来后再付款等等.所以你们可以在建筑工地转一圈,有 不少外地的建筑公司承建北京的项目 就是因为他们要的建筑费用低 ..
4.搬迁费:有的是按几间房来估算的,有的是以一家(以 户口为准)配给新楼房的; 也有按实际房的平米来支付的. 一般 情况下,开放商都是和当地的乡政府;大队领导合作的,因此,在搬 迁问题
上不会遇到太大的麻烦,由这一级的领导去做说服工作.
5.政府各级主管部门的审批费用:收取很少;一般情况下用于 主管人员身上的各 种攻关费用较多. 从以上细节不难看出,实际 的造房成本并不高,如果政府出面主持,有序的组织和支持大家集资 造楼,那么,北京的市民和外地长期在京工作的百姓们就会有房住了 .那么就不必像现在这样债台高筑,节衣缩食的还银行贷款了.
我们国家从过去的计划经济单位分配住房(以男方为主)开始,到今 天改革开放,大家有钱可以自由的买自己喜欢的住房,这是一个多么 大的变革,我们在党中央的正确领导下,国家在飞速的发展,人民生 活像芝麻开花节节高一样在不断的提高.
房地产行业产生了多少 的爆发户,在短短的几年里,你们从国家和人民那里得到的不是几百 万,而是几拾亿和几百亿.够了,你们从国家和广大的消费者身上已 赚的屉流钵满. 在南边一个造价成本每平米不到2000元的毛坯 房,你们竟然买到5000多到7000元 在西边一个造价成本每 平米不到3000元的毛坯房,你们竟然买到7000多到1500 0元; 在东边和北边一个造价成本每平米不到5000元的毛坯房 ,你们竟然买到9000多到18000元;
前几天在网上看了 一个对房地产颇有研究的经济学家提出:经济实用房定在1900元 /平方米.他说的没错,对经济实用房项目国家给的优惠更多.
目前是市场经济,但你们不讲商业道德,共守同盟,无视国家的法律 ,特别是在北京,在政府颁布了必要的措施后,你们仍然联合起来哄 抬房价,继续欺骗政府和人民,在购房合同中是仍然是你们说了算, 房价也是你们定的一口价.不容许购房者讲价.
目前我们的政府 已采取了一些措施,但主要针对的是购房者;对开发商扰乱房地产市 场的违规行为处罚力度不够.民以食为天,同时民也以住为天,只有 人民安居乐业了,社会才会稳定,为了国家的稳定,强盛和发展,希 望政府加大力度抓好房地产行业的改革,调控和管理.房价就和粮价 一样是关系到国计民生的大事,国家应该责成有关部门监管房价.同 时应该建立建全必要的法律用来遏制不法商人.
在这里,也提醒 广大的购房者支持相信政府的调控手段,有住的,就不要急于买房, 不要相信房地产商的瞎话,不要自动的送上去挨宰.把好你的钱袋, 静观其变.
大家还记得房地产大亨任某某,现在怎么不狡辩了, 查查他的利润肯定超过50%;