房地产评估企业实施ISO9001：2000标准的探讨

房地产评估是指房地产专业估价人员根 据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,并结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析,采用科学的估价方法,对房地产最可能实现的合理价格做出的推测与判断。因此,房 地产评估具有时间性、客观性、专业性的特点。本文就该类企业在实施IS09001:2000 标准中的-些问题进行探讨。
一、房地产评估企业的工作流程及与其对应的标准条款（如下图）
7.2.1、7.2.2、7.2.3

7.2.1、7.2.2、7.2.3



7.1（对新开展业务进行7.3新项目设计）



7.4



7.5.1、7.5.3、7.5.4



7.5.1



7.5.1、8.2.3、8.2.4


7.5.1、8.2.4、8.3


4.2.4
二、主要顾客群的识别 顾客群不同,进行估价行为的目的也不 同。通常,评估委托人是直接顾客,评估对象 可作为间接顾客看待。房地产评估企业主要 根据直接顾客的要求开展评估活动。这类企业对顾客群的识别,可以根据不同的评估类 别进行考虑,如表 一



表 一

估价类型 顾客群
土地使用权出让价格评估房地产转让价格评估房地产租赁价格评估 顾客为评估委托人。评估委托人通常也是标的物的所有者或所有者代表，无间接顾客
房地产抵押价值评估 评估委托人通常为银行。银行为直接顾客，标的物质的所有者为评估对象，可作为间接顾客
房地产保险价值评估 保险公司为直接顾客，被保险人为间接顾客
房屋拆迁补偿价值评估 发放拆迁补偿费的机构为直接顾客，被拆迁人为间接顾客

三、关于删减
通常,房地产评估企业不存在需确认的 过程,对于评估过程中使用的评估方法可通 过其他方法加以验证,其评估报告也可通过 审核评价其准确性,可考虑删减ISO9001. 2000标准的7.5.2条款。由于房地产评估主要 通过评估人员和管理人员对过程及产品进行 监控,未使用相关装置,可删减7.6条款。7.3 (设计和开发)条款可用于新开发业务领域的 评估设计,如企业无新开发的业务也可考虑删减7.3条款.
四、部分条款实施,要点
房地产评估企业实施IS09001:2000标 准有其行业的特殊性。这类企业不但应满足 标准的一般性要求,在以下条款的实施中还 应关注其行业要求。
1.人力资源的能力、意识和培训(6.2.2) 房地产评估企业对硬件的要求不多,业务活动主要依靠专业人员的知识和能力完 成。因此,人力资源极为重要口房地产评估人 员必须持有房地产估价师注册证或房地产估价人员岗位合格证书。企业应评价评估师的 能力,以确定其可承担评估活动的类别。
房地产评估企业应根据岗位需要,对人 员进行岗前培训及再培训,并可通过测试、实 际操作等方式对培训的有效性进行评价。对 评估师每年进行的培训,应满足国家或地方 的相关要求。
2.产品实现的策划(7.1)
评估师应根据受理业务的规模、要求和 自己的评估能力等具体情况编制估价作业方 案,其内容应包括:拟采用的估价技术和方 法,拟调查搜集的资料及其来源,预计所需时 间、人力、经费,作业步骤和作业进度。
3.顾客要求的识别(7.2.1)
房地产评估企业可将顾客要求的识别理 解为明确估价基本事项。这个过程应包括的 主要内容有:明确估价目的(应由委托方提出),明确估价对象(包括明确估价对象的物 质实体状况和权益状况),明确估价时点(应 根据估价目的确定,采用公历表示,精确到 日)。
在明确估价基本事项时,应与委托方共 同商议,征得其认可。应明确标的物的名称、 面积、座落、权利状态等基本情况,以及申请 估价的理由和要求:明确估价的范围、估价时 点、报告书交付日期、费用支付方式、法律法规要求及顾客隐含的要求。
4.新评估业务的设计和开发(7.3)
房地产评估企业必须按照国家认可的资 质开展业务活动,对已开展的评估类型可采 用编制估价作业方案（7.5.1）的形式进行。对从未开展的评估类型,应按设计和开发的要 求进行评估活动策划。
①设计策划。企业应确定参与新型评估 项目人员的职责和权限,以及人员的分工及 相互之间的接口,确保有效的沟通。应明确各 环节及评审、验证和确认的阶段。
②设计输入。对于来自企业外部的要求 与期望和内部的需求与期望等,应在设计输 入中加以考虑,如顾客、法律法规、标准、行业 规范的要求,以及以往经验的信息、现有数据 等。
③设计输出。设计输出通常为评估作业 指导书、评估规范等。
④设计评审。评审可在设计和开发过程 的选定阶段及结束时进行。评审可针对评估 方法、评估结果、评估报告等几个阶段进行。
⑤设计验证。可采用其他评估方法测算 的方式,也可采用对照类似项目进行评价的 方式进行验证。
⑥设计确认。可采用企业内部专业小组
鉴定或外部专家鉴定的方式进行设计确认。
5.采购(7.4)
在房地产评估企业中,影响评估质量的采购或收集的对象,主要是各种资料,如对房 地产价格有普遍影响的资料,对估价对象所 在地区的房地产价格有影响的资料,相关房 地产交易、成本、收益实例资料,反映估价对象状况的资料。
对该类资料进行质量控制,主要通过识 别和评价信息的准确性和有效性进行=企业 需要经常收集该类信息并对其进行核实、分 析和整理。
6.生产和服务提供的控制(7.5)
评估过程的质量直接影响房地产评估企 业的最终服务质量和信誉。因此,应策划评估 过程,对各阶段进行恰当、充分的控制。通常, 整个评估过程包括以下几个阶段。
①资料搜集。搜集估价所需资料时,应注意收集对估价对象所在地区的房地产价格有 影响的资料和反映估价对象状况的资料。
②实地勘察。评估人员必须到评估对象现场感受评估对象的位置、周围环境、景观 查勘评估对象的外观、建筑结构、装修、设在 等状况,并对事先收集的有关评估对象的生 落、面积、产权等资料进行核实。同时,搜集和充评估所需的其他资料,以及对评估对象及 其周围环境或临路状况进行拍照等。实地勘察的结果应加以记录。
③评估计算。根据策划方案选定的评估 方法进行评估计算。
④撰写评估报告。评估报告应全面、公正、客观、准确。
⑤复核与审批。对资料运用的合理性、评估方法选择的正确性、计算过程的准确性、评 估结果的公正性进行审核,对评估报告的内 容进行确认,并送交有关部门审核确认。
⑥资料归档。评估报告审批后,应按资料 归档管理,便于查找。
房地产评估企业需特别关注公正性方面 的管理,这关系到企业的信誉和声誉口因此, 应在评估人员及企业的公正性方面作出相关规定,如必须回避与自己、亲属及其他有利害 关系的评估业务,应执行政府规定的收费标 准,应禁止评估人员和企业将资格证书借给 他人使用,禁止他人使用自己的名义,在自己 未进行评估的评估报告上签名、盖章等。
7.顾客财产(7.5.4)
房地产评估企业涉及的顾客财产主要是 顾客提供的与标的物有关的资料、证明。对于 该类信息,不但应有一般性的管理要求,还应 对有保密要求的信息采取相应的措施。
8.顾客满意(8.2.1)
在进行顾客满意度调查时,应涵盖直接 顾客和间接顾客,重点关注直接顾客满意度 的信息。这方面的信息来源可包括问卷和调 查、与顾客的直接沟通、媒体的报道、行业研究的结果等。
9.过程和产品监视(8.2.3 8.2.4)
对评估过程的监控,通常采用相互复核 的方式进行。应规定复核的具体内容及要求, 并保留复核的记录。由于服务性行业很难界 定进货检验、过程检验和最终检验三个阶段, 可将评估报告的审批看作产品的最终检验, 这是确认房地产评估准确性的重要步骤。评估报告的审批结论必须签署明确的意见,,不 允许含糊不清或模棱两可。
10.不合格品控制(8.3)
房地产评估企业的不合格品主要指不合 格的评估报告。但是,由于房地产评估具有时 间性的特点,如果评估报告交付后因市场价 格变动出现与评估价格的差异,从而导致顾 客不满意,则不属此列。
11.数据分析(8.4)
进行数据分析时,不但应分析顾客满意 信息,还应分析评估报告的准确性和大量的市场信息。只有通过不断分析,才能及时调整 评估过程的偏差,掌握市场发展的动态及趋势,达到不断提高评估质量,增强顾客满意的目的。